空き家買取 更新: 2026-09-07

空き家売却のタイミング|相続から3年、1月1日、令和9年末の期限早見表【2026】

「相続した空き家は3年以内に売ったほうがいい」と聞いて、何の3年かを確かめないまま焦っている人が多い。実は、空き家の売却に関わる「3年」は3種類あり、起算日も、過ぎたときに起きることも違います。結論から3点にまとめます。

1. 売り時は相場ではなく期限で決まります。効くのは、3,000万円特別控除の期限(相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日、かつ令和9年12月31日)、固定資産税の基準日(1月1日)、長期と短期を分ける判定日(譲渡した年の1月1日)の3つです
2. 「相続したばかりだから税率が高い」は誤解です。相続した家の所有期間は亡くなった人の取得日から数えるため、親が長く住んだ家なら相続の翌月に売っても長期の税率(合計20.315%)になります
3. 期限まで1年を切っているなら、仲介で買い手を待つより買取で引き渡し日を確定させるほうが、控除を落とすリスクを小さくできます

自分の期限は、相続開始日さえ分かれば計算できます。まず早見表で、どの期限が自分に関係するかを確かめてください。

空き家売却の期限早見表

💡 この章の要点: 空き家の売却に関わる期限は5つ。手取りに直接効くのは3,000万円特別控除の2つの期限で、「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」と「令和9年12月31日」の早いほうが自分の締切です。ほかの3つは、相続税を納めた人だけに関係する取得費加算、毎年の固定資産税を誰が払うかを決める1月1日、売る前に済ませる相続登記です。

出典は順に次のとおりです。

• 3,000万円特別控除: 国税庁 No.3306
• 取得費加算: 国税庁 No.3267、申告期限は国税庁 No.4205
• 固定資産税の基準日: 地方税法359条
• 相続登記: 法務省 相続登記の申請義務化

この表で見落としやすいのは、上2行の関係です。相続の3年から数えた期限と令和9年末のどちらが先に来るかは、相続開始日で変わります。

• 2023年中に相続した人: 3年を経過する日は2026年中。その年の末日、つまり2026年12月31日が期限で、令和9年末より1年早い
• 2024年以降に相続した人: 3年から数えると2027年末かそれより後になるが、制度の期限が令和9年(2027年)12月31日なので、2027年12月31日が上限になる

低額の土地に使える100万円特別控除は別の期限で動いています。

• 期限: 令和8年度税制改正で3年延長され、令和10年(2028年)12月31日までの譲渡が対象(財務省 令和8年度税制改正大綱)
• 要件: 空き地買取と100万円控除を参照

「3年以内に売れ」の3年は何の3年か

💡 この章の要点: 「相続から3年」と呼ばれる期限は、3,000万円特別控除、取得費加算、相続登記の3つで、起算日がすべて違います。空き家の売り時を左右するのは3,000万円特別控除の3年で、取得費加算は相続税を納めた人だけ、相続登記は売却の前提条件です。

「3年以内」と言われたら、まず「何の3年か」を聞き返してよい。同じ言葉で3つの別の期限が呼ばれているからです。

• 3,000万円特別控除の3年: 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。亡くなった人が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前の家を、相続から売却まで貸さず住まずに売ることが条件
• 取得費加算の3年: 相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。相続税が課税された人が、その一部を取得費に上乗せできる特例
• 相続登記の3年: 相続で取得したことを知った日から3年以内に登記する義務。売却の期限ではなく、売るための前提

このうち手取りを最も大きく動かすのは、3,000万円特別控除です。理由は2つあります。

• 相続税が出ない相続が多い: 相続税が課税されていなければ、取得費加算はそもそも使えない
• 併用できない: 国税庁の要件に「取得費の特例など他の特例の適用を受けていないこと」とあり、どちらか一方を選ぶ。控除額の大きい3,000万円控除が優先されることが多い

相続登記の3年は、期限というより順番の話です。名義が亡くなった人のままでは決済に進めないので、売却活動の前に済ませます(空き家相続の手順)。

では、3,000万円控除の期限が近い人は、何を急げばよいのでしょうか。急ぐべきは「売却活動の開始」ではなく「引き渡し日の確定」です。期限の判定は譲渡の日(原則は引き渡しの日)で行われるため、売り出し中であっても、12月31日までに引き渡せなければ控除は使えません。仲介は、この日付を売主が決められないところに弱さがあります。

固定資産税の基準日は1月1日

💡 この章の要点: 固定資産税は1月1日時点の所有者にその年の1年分が課税されます(地方税法359条)。年内に引き渡せば翌年分は買主、年をまたげば売主に届きます。解体して更地で1月1日を迎えると住宅用地の特例が外れるため、解体と1月1日の関係は別に考える必要があります。

税制の期限とは別に、毎年やって来る基準日があります。地方税法359条は、固定資産税の賦課期日を「当該年度の初日の属する年の一月一日」と定めています(e-Gov法令検索 地方税法)。引き渡し日との関係は次のとおりです。

• 12月中に引き渡しが完了: 翌年1月1日の所有者は買主。翌年分の納税通知は買主に届く
• 1月2日以降に引き渡し: 1月1日の所有者はまだ売主。翌年分は売主に課税される
• 実務の慣行: 課税された1年分を、引き渡し日を境に売主と買主で日割り精算することが多い(法律上の義務ではなく取引の慣行)

日割り精算が入るなら、年をまたいでも負担は調整されます。そうだとすれば1月1日を意識する意味は薄いのだろうか、と思うかもしれません。ところが精算の起算日が1月1日か4月1日かは地域の慣行で違い、精算しない取引もあります。契約前に精算条件と一緒に確かめておくのが確実です。

もう一つ、1月1日が効くのは解体との組み合わせです。

• 家が建っている土地: 住宅用地の特例で固定資産税が軽減されている
• 更地で1月1日を迎えた土地: 特例が外れ、税額が上がる。年内に壊して売れ残ると、税負担だけが増える

仕組みと税額は空き家の固定資産税、管理不全の勧告で同じ特例が外れる話は特定空き家とはで扱っています。

税率は「譲渡した年の1月1日時点」の所有期間で決まる

💡 この章の要点: 譲渡所得の税率は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期(合計20.315%)、5年以下なら短期(合計39.63%)です。相続した家の所有期間は亡くなった人の取得日から数えるので、親が長く住んだ家は相続直後に売っても長期になります。

3,000万円控除を使っても利益が残る場合や、要件を満たさない場合は、譲渡所得税がかかります。その税率が所有期間で倍近く違うため、「いつ売るか」の判断にもう一つの1月1日が関わります。

• 税率の出典: 国税庁 No.3208(長期)、No.3211(短期)。合計は所得税に復興特別所得税(基準所得税額の2.1%)を上乗せし、住民税を足した値
• 判定日の出典: 「譲渡した年の1月1日」であることはNo.3202

ここで「相続したのは去年だから、5年経つまで待ったほうがいいのでは」と考える人がいます。そうしたくなる気持ちは分かりますが、待つ必要はありません。

相続で取得した土地や建物は、亡くなった人の取得時期がそのまま相続人に引き継がれます(国税庁 No.3270)。

• 親が20年住んだ家: 相続の翌月に売っても長期
• 「待てば税率が下がる」場面: 亡くなった人自身が取得してから日が浅い場合に限られる
• それ以外の人: 待っても税率は変わらず、3,000万円控除の期限が近づくだけ

計算式と取得費の扱いは空き家の譲渡所得税で解説しています。

今売るべきか、待つべきかの判断

💡 この章の要点: 判断の順番は、3,000万円控除の期限までの残り期間が先で、相場や季節はその後です。期限まで1年以上あれば仲介と買取を並行、1年未満なら買取を軸に、期限を過ぎているか要件を満たさないなら固定資産税と管理の負担で決めます。

期限の表を埋めたら、自分がどの行にいるかで動き方が決まります。

• 先に確かめること: 3,000万円控除の要件を満たすか
• 次に見ること: 期限までの残り期間

売り時の判断(相続した空き家の場合)

まず: 3,000万円特別控除の要件を満たすか?
  (昭和56年5月31日以前の建築 / 亡くなった人が一人暮らし / 相続後に貸していない・住んでいない)
  ├ 満たす   → 期限までの残り期間で分岐
  │    ├ 1年以上   → 仲介と買取の査定を並行。売れなければ期限の半年前に買取へ切替
  │    ├ 1年未満   → 買取を軸に、引き渡し日を先に確定させる
  │    └ 過ぎている → 控除なしで税額を試算。長期なら20.315%
  └ 満たさない → 控除の期限は関係なし。固定資産税と管理の負担が続く分だけ、待つ理由が要る

要件を満たさない人は、売る以外の出口も含めて空き家の処分方法で比べたほうが早いことがあります。

期限まで1年以上あるとき

仲介で市場価格を狙う余地があります。ただし、売り出してから引き渡しまでの期間は売主が決められません。

• 先に決めておくこと: 期限の半年前を目安に「売れていなければ買取に切り替える」。売れない原因の切り分けは空き家が売れない時の対処法
• 高く売る手順: 空き家を高く売る7つのコツ
• 売却の流れと所要期間: 空き家売却の流れ

期限まで1年を切っているとき

仲介で買い手を待つ売り方は、期限のある人には向きません。買い手側に「期限までに売りたいはず」と読まれれば値引き交渉でも押されやすく、そもそも期限内に決済できる保証がありません。

• 買取の強み: 業者が自分で買うので、数週間から1か月程度で引き渡し日を確定できる
• 価格の目安: 仲介の7〜8割。差の理由と使い分けは空き家の買取と仲介どちらが得か、相場は空き家の買取相場
• 業者の選び方: 急ぐときほど、複数社の査定額と決済までの日数を並べて比べる。手順は空き家買取業者の選び方

期限直前で「建物を壊す時間がない」と諦める必要もありません。令和6年1月1日以後の譲渡では、建物付きのまま売っても、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに取壊しか耐震改修が済めば控除の対象になります(国税庁 No.3306)。

相場と季節はどれくらい効くか

「今は不動産価格が高いから売り時」「春は買い手が多い」という話も耳にするでしょう。新生活の前に需要が集まりやすいという季節の傾向は一般に言われていますが、それが空き家の手取りをどれだけ動かすかは地域と物件で違い、一律の数字は出せません。

一方で期限は、過ぎれば控除が丸ごと消えます。季節を待って期限を越えるのは、確実な損失と不確実な利益の交換です。売り出し時期を選ぶ余地があるのは、期限に余裕があるときだけです。

相続開始日を仮置きした売却期限の時系列

💡 この章の要点: 2023年5月に相続した築古の実家を例に、3,000万円控除の期限、取得費加算の期限、長期と短期の判定、固定資産税の基準日がどう並ぶかを時系列にしました。この例では控除の期限は2026年12月31日で、令和9年末より1年早く来ます。

日付と金額は仕組みを示すための仮のもので、実在の取引ではありません。

• 家: 父が1979年に建てて一人で住んでいた木造の家(昭和56年5月31日以前の建築)
• 相続: 2023年5月10日に父が死去。相続人は長男一人。相続後は誰も住まず、貸してもいない
• 相続税: 課税されなかった
• 売却の仮定: 売却価格1,200万円、取得費は不明(概算取得費として売却価格の5%=60万円)、譲渡費用40万円

【税額の比較】
  譲渡所得 = 1,200万円 − (60万円 + 40万円) = 1,100万円
  期限内に売る : 1,100万円 − 3,000万円控除 → 課税所得0円、税額0円
  期限を過ぎる : 1,100万円 × 20.315% ≒ 約223万円

この例で長男が動くのが2026年9月だとすると、期限まで4か月弱です。仲介で売り出して年内に決済まで進む保証はなく、間に合わなければ約223万円の税が生まれます。買取なら、査定から決済までを年内に収める計画が立ち、建物は壊さずに引き渡して、譲渡後に2027年2月15日までの取壊しか耐震改修が済めば控除の要件も満たせます。

もし相続が2025年2月だったら、並びはこう変わります。

• 3年から数えた期限: 3年を経過する日は2028年2月。その年の末日は2028年12月31日
• 制度の期限: 令和9年(2027年)12月31日のほうが先に来るので、締切はこちら
• 実際に使える期間: 相続から2年10か月。「3年ある」と思っていると2か月分を読み違える

空き家の売却タイミングでよくある質問(FAQ)

💡 この章の要点: 「3年以内」は3,000万円控除の期限のことで、正確には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」かつ令和9年12月31日。相続直後でも税率は長期、年内の引き渡しなら翌年の固定資産税は買主です。

「相続した空き家は3年以内に売れ」の3年とは何ですか?

A. たいていは3,000万円特別控除の期限を指しています。正確には「相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」で、かつ令和9年(2027年)12月31日までの譲渡が対象です。相続税を納めた人には取得費加算の3年、すべての相続人には相続登記の3年が別にあります。

相続したばかりの空き家を売ると、税率が高くなりますか?

A. なりません。相続で取得した土地や建物の所有期間は、亡くなった人の取得日から数えます。譲渡した年の1月1日時点でその期間が5年を超えていれば長期譲渡所得で、税率は所得税と住民税と復興特別所得税を合わせて20.315%です。5年以下の短期(39.63%)になるのは、亡くなった人自身が取得してから日が浅い場合に限られます。

3,000万円控除の期限まで半年しかありません。間に合いますか?

A. 期限の判定は譲渡の日(原則は引き渡しの日)で行われます。仲介で買い手を探す売り方は、売主が引き渡し日を決められないため、半年では間に合わない可能性があります。買取なら数週間から1か月程度で決済まで進み、日付を確定できます。建物を壊す時間がなくても、令和6年以後の譲渡では翌年2月15日までに取壊しか耐震改修が済めば要件を満たせます。

年内に売るのと年明けに売るのとで、固定資産税はどう違いますか?

A. 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。年内に引き渡せば翌年分は買主に、1月2日以降なら売主に届きます。実務では引き渡し日を境に日割り精算することが多いものの、法律上の義務ではなく、起算日も地域の慣行で違います。契約前に精算条件を確かめてください。

相続してからしばらく貸していました。控除は使えますか?

A. 3,000万円特別控除は、相続の時から譲渡の時まで事業、貸付、居住に使っていないことが要件です。一度でも貸していると対象外になります。要件の確認と申請の手順は空き家3,000万円特別控除を参照してください。

まとめ|空き家の売り時は相場より期限で決まる

💡 この章の要点: 3,000万円控除は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」と「令和9年12月31日」の早いほう。相続直後でも税率は長期。固定資産税は1月1日の所有者。期限まで1年を切ったら、買取で引き渡し日を確定させる。

• 3つの「3年」: 3,000万円特別控除、取得費加算、相続登記。手取りを動かすのは3,000万円控除の期限で、相続開始から3年を経過する日の属する年の末日と令和9年12月31日の早いほうが締切
• 税率: 譲渡した年の1月1日時点の所有期間で決まり、相続した家は亡くなった人の取得日から数える。待っても下がらない
• 固定資産税: 1月1日の所有者に課税。年内に引き渡すかどうかで翌年分の負担者が変わる

冒頭の「3年以内に売れ」に戻れば、焦る必要があるのは、期限までの残りが1年を切った人です。その人に必要なのは、高く売る工夫より、引き渡し日を自分で決められる売り方です。余裕がある人は、相続開始日から自分の締切を一度計算しておけば、あとは落ち着いて選べます。