空き家買取 更新: 2026-09-30

空き家を売る方法|買取・仲介の選び方と手順・業者7選【2026年版】

親の家を相続した、実家が空き家のままになっている——「空き家を売るには何から始めればいいのか」。結論から3点にまとめます。

1. 空き家は持ち続けるほど売りにくくなります。全国の空き家は約900万戸・空き家率13.8%(令和5年住宅・土地統計調査)と過去最多で、買い手の選択肢は増える一方です。放置すれば建物は傷み、固定資産税と管理の負担だけが積み上がります。
2. 売り方は「高く売るなら仲介、早く確実に手放すなら買取」が基本です。買取価格は仲介で売る場合の7〜8割程度が目安ですが、買主探し・内覧・修繕の手間なく数週間〜1か月程度で現金化できます。立地や建物の状態で最適解は変わるため、両方の査定を取って比べるのが失敗しない進め方です。
3. 相続した空き家には期限のある税制優遇があります。譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例は、2027年12月末までの譲渡が対象(適用要件あり)。使えるかどうかで手取りが大きく変わるため、「税引き後の手取り」で売り方を比較しましょう。

まずは無料査定で「いま売るといくらか」を把握するところから始めましょう。

空き家を売る前に|状況別ガイド

空き家を売る方法の全体像|買取・仲介・空き家バンク

💡 この章の要点: 空き家を売る出口は 業者買取・仲介売却・空き家バンク の3本柱に、古家付き土地・更地化の2つの売り方が組み合わさる。早く確実なら買取(数週間〜1か月)、高値狙いなら仲介(3か月〜) が基本線で、両方の査定を取ってから決めるのが失敗しない順番。

空き家を売る方法は1つではありません。まず全体像を押さえ、自分の物件と事情に合う出口を選びましょう。

高く売りたいなら仲介|ただし時間と手間がかかる

仲介は一般の買主を探すため、相場に近い価格で売れる可能性があります。立地が良い、建物がまだ使える物件に向いています。一方で、売れるまで数か月以上かかることもあり、その間の負担は売主側に残ります。

• 管理: 売れるまでの草刈り・通風・郵便物の処理
• 内覧対応: 鍵の開閉・立ち会い(遠方だと往復の時間と交通費)
• 価格交渉: 長引くほど値下げ圧力がかかる

相場観のつかみ方は売却相場の調べ方、高値で売るコツは空き家を高く売る方法で詳しく解説しています。

早く確実に手放すなら買取|価格は仲介相場の7〜8割程度が目安

買取は不動産会社が直接買主になるため、買主探しが不要で、残置物や建物の不具合があっても現状のまま相談できます。買取価格は仲介で売る場合の7〜8割程度が目安ですが、次の3点を差し引いて比べると、手取りの差は見た目より小さいことがあります。

• 仲介手数料: 買取では原則不要(仲介では物件価格に応じた法定上限まで発生)
• 修繕・片付け費: 買取は現状渡しでゼロにできる
• 売れ残りリスク: 仲介で売れない期間の固定資産税・管理費は売主負担

どちらを選ぶべきかの判断基準は買取と仲介の比較を、買取の仕組み・業者の選び方の全体像は空き家買取とはを参照してください。

地方の空き家なら空き家バンクの併用も

国土交通省の「全国版空き家・空き地バンク」には令和7年2月末時点で1,100自治体が参画し、累計約20,500件が成約しています。費用をかけずに移住希望者へ情報を届けられる一方、掲載すれば必ず売れるわけではないため、買取・仲介と並行して使うのが現実的です。使い方は空き家バンクの活用法で解説しています。

空き家を売る手順|準備から引き渡しまでの5ステップ

💡 この章の要点: 流れは 名義確認 → 査定 → 売却方法の決定 → 契約・引き渡し → 確定申告 の5段階。最初のつまずきどころは 相続登記(親名義のままでは売れない)で、ここに1〜2ヶ月かかることがある。解体・片付けは査定の後 が鉄則。

空き家を売る流れは「名義の確認」から始まります。ここでつまずくと査定にも進めないため、順番どおりに進めましょう。より詳しい流れは空き家売却の流れにまとめています。

STEP1 名義・権利関係の確認(相続登記が未了なら1〜2ヶ月)
  ↓
STEP2 相場調べ・査定依頼(仲介査定+買取査定の両方)
  ↓
STEP3 売却方法の決定(仲介/買取/併用、解体の要否)
  ↓
STEP4 契約・引き渡し(買取なら最短数日〜数週間)
  ↓
STEP5 必要に応じて確定申告(売却の翌年)

STEP1. 名義・権利関係を確認する

登記事項証明書で所有者名義を確認します。亡くなった親の名義のままでは、原則として買主へ所有権を移転できません。相続した空き家は、遺産分割協議を経て相続登記で名義を変更する必要があります。相続登記は2024年4月から義務化されており、先送りするメリットはありません。

• 相続人が複数: 遺産分割協議書に全員の実印+印鑑証明書が必要
• 共有名義: 物件全体を売るには共有者全員の同意が必要
• 書類集め: 被相続人の出生から死亡までの戸籍一式を揃える(郵送取り寄せで数週間かかることも)
• 登記の期限: 相続で取得したことを知った日から3年以内。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象(法務省)
• 2024年4月1日より前に相続を知った未登記の実家: 期限は 2027年3月31日(同上)。何年も前に相続したまま放置している空き家ほど、この期限が先に来る。制度の詳細は相続登記の義務化を参照

STEP2. 相場を調べ、査定を依頼する

自分の空き家がいくらで売れそうか、周辺の取引事例や公示地価から相場観をつかんだうえで、査定を依頼します。このとき仲介査定と買取査定の両方を取るのがポイントです。「時間をかけて高く売った場合」と「すぐ現金化した場合」の2つの金額が並ぶことで、初めて比較ができます。

• 仲介の査定額: 「この価格なら売れそう」という売出し価格の目安。成約の保証はない
• 買取の査定額: 業者自身が買う価格の提示。原則そのまま契約額になる
• 査定は無料: 売るかどうか決める前の段階でも依頼できる

STEP3. 売却方法を決める

査定結果と自分の事情(急ぐか・手間をかけられるか・建物の状態)を突き合わせて、仲介・買取・空き家バンク併用などの方針を決めます。建物が古い場合は、古家付き土地のまま売るか解体して売るかも査定額で比較しましょう。先に解体すると解体費の負担に加えて更地の固定資産税が上がる可能性があるため、解体は査定の後が鉄則です。

STEP4. 契約・引き渡し

条件がまとまったら売買契約を締結し、決済・引き渡しへ進みます。主な必要書類は次の通りです。

買取なら契約から決済までが短く、「遺品整理が終わってから」など引き渡し日程の融通も利きやすいのが利点です。

STEP5. 必要に応じて確定申告する

売却で利益(譲渡所得)が出た場合は確定申告が必要になることがあります。後述する3,000万円特別控除を使う場合も、確定申告が前提です。申告時期は売却した年の翌年2〜3月です。

買取で空き家を売る流れ|査定から入金まで

💡 この章の要点: 買取は「問い合わせ → 机上査定 → 現地調査 → 価格提示 → 契約 → 決済」で進み、書類が揃っていれば 最短数週間で入金 まで到達する。残置物そのまま・現況渡し が標準で、片付け・修繕・立ち会いの負担がほぼない。相続登記が未了でも査定は先に進められる。

仲介の解説記事は多いのに、買取で売るときに実際何が起きるかはあまり書かれていません。ここでは買取ルートの実務を追います。

買取の6ステップ

[1] 問い合わせ(住所・築年・現況を伝える): 当日〜3日
   ↓
[2] 机上査定(概算レンジの提示): 1〜3日
   ↓
[3] 現地調査(立ち会い1回・30分〜1時間): 日程調整して実施
   ↓
[4] 正式な買取価格の提示・条件調整: 数日〜1週間
   ↓
[5] 売買契約(手付金の授受): 価格合意後1〜2週間
   ↓
[6] 決済・所有権移転・入金: 契約後1〜4週間

現地調査までに準備するもの・しなくていいもの

• 準備する: 権利証(見つかれば)、固定資産税納税通知書、分かる範囲の物件情報(築年・増改築の有無)
• しなくていい: 掃除・片付け・修繕。業者は「現況のまま」を前提に値付けするため、見栄えを整えても査定額はほぼ変わりません
• 残置物: 仏壇・家電・衣類まで含めて引き取る業者が多い(処分費は査定に織り込み)

買取価格はこう決まる

再販想定価格(リフォーム後 or 更地)
 − 再生費用(リフォーム・解体・残置物処分)
 − 諸経費・保有中の税・業者の利益
 = 買取価格

「仲介相場の7〜8割」という水準はこの構造から来ています。値引き交渉の余地は業者の利益部分にしかないため、交渉材料は他社のオファーです。3社以上に査定を出し、「他社で◯◯万円」と伝えるのが最も効きます。

相続登記が未了でも査定は進められる

亡くなった親の名義のままでは決済できませんが、買取業者の多くは提携司法書士と組んで、相続登記と売却の段取りをまとめて進めてくれます。

• 査定・価格提示: 登記未了でも可能
• 決済: 相続登記の完了が前提(依頼から1〜2ヶ月かかることも)
• 費用: 登録免許税と司法書士報酬は売主負担が原則(事前に見積もりをもらう)

日単位のさらに細かいスケジュールと必要書類は買取と仲介の比較の「買取の流れ」章にまとめています。

空き家を売るときの費用と税金

💡 この章の要点: 手取り = 売却額 −(仲介手数料・登記費用等)− 税金。仲介手数料には法定上限があり、800万円以下の空き家は税込33万円まで の特例(2024年7月施行)に注意。税金は 相続空き家の3,000万円特別控除 が使えるかで大きく変わり、取得費が不明だと売却額の約95%が利益扱い になる落とし穴がある。

空き家の売却は「いくらで売れるか」だけでなく、費用と税金を差し引いた手取り額で判断することが大切です。

かかる費用の一覧

• 仲介手数料: 仲介で売る場合に発生(買取では原則不要)
• 登記関係費用: 相続登記・抵当権抹消などの登録免許税と司法書士報酬
• 印紙税: 売買契約書に貼付
• 測量費: 境界が不明確な場合に発生することがある
• 解体費・残置物撤去費: 更地にして売る場合や片付けてから売る場合に発生。買取なら残置物ごと引き取れるケースが多く、この費用を丸ごと省けます

仲介手数料の上限と「800万円以下の特例」

仲介手数料は宅建業法にもとづく上限が定められています(国土交通省・2026年9月確認)。

• 計算例: 1,000万円で売れた場合 → 200万×5.5% + 200万×4.4% + 600万×3.3% = 上限39.6万円(税込)
• 低廉な空家等の特例: 物件価格 800万円以下 なら、売主・買主それぞれにつき 税込33万円 まで請求できる特例が2024年7月に施行

安い空き家ほど手数料の比率は重くなります。300万円の物件で33万円なら売却額の1割超。手数料ゼロの買取との手取り差は、安い物件ほど縮まる構造です。

譲渡所得税の計算式と税率

売却額から取得費・譲渡費用を差し引いて利益が出ると、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得 = 売却額 −(取得費 + 譲渡費用)− 特別控除
税額     = 譲渡所得 × 税率

• 税率の内訳は、長期は国税庁 No.3208、短期は国税庁 No.3211を参照
• 相続物件は被相続人の取得日を引き継ぐため、親が長く住んだ実家はほぼ長期譲渡(国税庁 No.3202)
• 親が数十年前に買った実家は売買契約書が残っていないことが多く、取得費を証明できないと 売却額の5%を取得費とみなす概算取得費(国税庁 No.3258)での計算になります。この場合、売却額のほぼ95%が利益扱いです
• 節税の第一歩は、権利証と一緒に 購入時・建築時の契約書を探す こと

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家で使える「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」は、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます(国税庁 No.3306・2026年9月確認)。

要件を満たすかどうかで手取りが数十万〜数百万円変わります。詳しい要件と手続きは相続空き家の3,000万円特別控除で解説しています。個別の適用可否は税理士または税務署に確認してください。

放置すると税負担が増えるリスクも

管理されていない空き家が「特定空家」等に指定され勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例(小規模住宅用地で課税標準1/6・総務省)の対象から外れ、税負担が増える可能性があります(国土交通省・空き家対策特設サイト)。売る・活用する・管理するのいずれにしても、放置だけは避けるべき選択です。詳しくは特定空家と固定資産税を参照してください。

モデルケース|残置物ありの実家を相続登記から4ヶ月で売るまで

💡 この章の要点: 家財が残ったままの築40年の実家を、相続登記と並行して買取査定 を進め、4ヶ月で決済まで到達した時系列の例。片付け・修繕をせず現況のまま売ったため、手元から出た費用は登記関係のみ。売却額380万円に対し手取り約365万円。

手順だけでは実感が湧きにくいので、例を一つ置きます。数字も経過も簡略化した架空のモデルケースですが、相続した実家の売却ではよくある流れです。

• 物件: 郊外・木造築40年・家財が残ったまま
• 売主: 県外在住の長女。実家は親名義のまま(相続登記未了)
• 事情: 管理に通えず、1年放置して雨どいの傷みが進んでいた

手取りの内訳はこうなりました。

この例から拾える判断材料は3つです。

• 相続登記と査定は並行できた。登記完了を待ってから動くと、その分だけ決済が後ろにずれる
• 片付け費・修繕費がゼロだった。仲介で売るなら、内覧前の遺品整理と最低限の補修が先に立つ
• 相見積もりが2〜3割の価格差を埋めた。1社目の350万円で即決していれば30万円の差がついていた

もちろん、立地が良く建物も使える物件なら、仲介でこの例より高く売れる可能性は十分あります。効くのは、売り出す前に仲介と買取の両方の数字を手元に置くことです。

売れない空き家の売り方

💡 この章の要点: 「古すぎる・田舎すぎる・権利関係が複雑」の3タイプにもそれぞれ出口がある。共通する鉄則は リフォームも解体も査定の前にやらない ことと、仲介1本に絞らず 専門業者の買取査定を並行 させること。

「古すぎる」「田舎すぎる」「権利関係が複雑」——仲介で売れない空き家にも、出口はあります。

築古・老朽化した空き家

雨漏りや傾きがある建物は一般の買主に敬遠されますが、打ち手はあります。

• 古家付き土地として売る: 建物に値段が付かなくても土地の需要で売れる
• 現状渡しで買取に出す: 修繕せずそのまま手放せる
• リフォームしてから売るのは慎重に: 工事費を売却額で回収できないことが多い。工事の前に必ず査定を取る

値段が付くかは建物の傷み具合ではなく、土地値と解体費、残置物処分費の差で決まります。先に解体せず現状のまま査定を取る順番と、値段が付かなかったときの手放し方はボロ家の買取で値段が付く条件と0円でも手放す方法を参照してください。

再建築不可・境界未確定・共有名義

建て替えできない土地や境界が不明確な物件は、住宅ローンが使いにくく一般売却のハードルが高い物件です。こうした「訳あり物件」は、難物件の出口を持つ専門の買取業者や隣地所有者への売却が現実的です。類型別の対処法は売りにくい不動産の売却方法にまとめています。

地方・過疎地の空き家

そもそも買い手が少ない地域では、仲介1本に絞らないことが鉄則です。

• 空き家バンクへの登録: 全国版では累計約20,500件の成約実績。移住需要のある地域では有効
• 隣地所有者への打診: 隣の土地だからこそ価値を感じる買い手がいる
• 買取査定の並行: 「売れなければ◯◯万円で確定」という撤退ラインが引ける

「売れない」と決める前に買取査定を

仲介で長期間売れ残っている物件こそ、買取査定を取る価値があります。値段が付けば、固定資産税と管理負担から解放されるだけでなく、老朽化が進んでさらに売りにくくなる前に手放せます。

なお「売れない」の原因は、価格・立地の需要・物件情報の出し方・仲介会社の動き・物件の状態の5つに切り分けられ、どれが原因かで打ち手の順番が変わります。売り出したのに動かない状態が続いているなら、空き家が売れない時の対処法で原因の診断から始めてください。

空き家買取おすすめ業者ランキング7選

空き家を売る際、対応エリア・取り扱える物件状態・査定スピードは業者によって異なります。 ここでは、空き家を現状のまま買い取ることに強みを持つ全国対応の業者を中心に、特徴と対応範囲をまとめました。 最終的には複数社の査定額と契約条件を比較したうえで判断してください。

11位:アキラッキー

全国47都道府県対応の空き家買取専門サービス。他社が断る物件も現状のまま買取

• 残置物・廃屋・倒壊リスク・ゴミ屋敷でも現状渡しOK(撤去・解体費はすべて運営側負担)
• 再建築不可・借地・底地・共有持分・事故物件・相続未登記まで対応
• 弁護士・税理士・司法書士の3士業と連携し、相続案件もワンストップ
• 仲介手数料0円・査定相談無料、契約〜決済まで最短数日
• 問い合わせは公式サイトのお問い合わせフォームから(電話・メールどちらでも受付)
• 対応エリア:全国47都道府県

22位:株式会社ウィントランス(空き家パス)

空き家専門の全国対応買取サービス。残置物そのままで買取相談可

• 残置物・古家・農地隣接物件も現状渡し対応
• 全国47都道府県の取引実績
• 立会い不要のリモート完結プランも用意
• 対応エリア:全国対応

33位:タウンライフ(空き家対策)

複数社の見積もりを一括で取れる空き家マッチングサービス

• 1回の入力で複数の買取・活用業者に相談可能
• 売却以外(賃貸・リフォーム・解体)の提案も比較できる
• 全国対応、利用無料
• 対応エリア:全国対応

44位:株式会社ハウスドゥ

全国700店舗超のFCネットワーク、空き家買取サービス「ハウス・リースバック」も展開

• FCネットワークでエリアカバレッジが広い
• 都市部から地方まで査定対応
• リースバックなど多様な売却プランを比較可
• 対応エリア:全国(FC加盟店経由で対応)

55位:株式会社AlbaLink(アルバリンク)

訳あり物件専門の全国買取業者。難物件のノウハウが豊富

• 再建築不可・私道・接道なし・事故物件などに対応
• 全国対応のスケールメリット
• メディア露出による知名度
• 対応エリア:全国対応

66位:株式会社カチタス

全国130店舗以上で中古住宅を買い取り再販する大手。買い取り実績8万戸以上(公式表記)

• 築年数の古い中古住宅を買い取り、リフォームして再販する事業モデル
• 査定価格の提示まで最短3日・現金決済まで最短3週間(公式表記)
• 年間5,000戸以上を販売する全国ネットワーク
• 対応エリア:全国130店舗以上

77位:株式会社リプライス

カチタスグループの買取再販業者。全国で再生住宅を手がけ、累計販売戸数15,000戸超

• 中古住宅を買い取り、再生して販売する住宅再生事業が主業
• 北海道から九州まで都道府県別に再生住宅を展開
• 国土交通大臣免許(4)第7920号・1996年設立
• 対応エリア:全国(都道府県別に再生住宅を展開)

※掲載順は本記事独自の参考評価であり、業者の優劣を断定するものではありません。実際の査定額・契約条件は物件の状況と各業者の判断により異なります。

空き家を売るときによくある質問(FAQ)

空き家を売るには、まず何から始めればいいですか?

A. 最初にやることは「名義の確認」と「査定」の2つです。登記事項証明書で名義を確認し(親名義なら相続登記が必要)、並行して仲介査定と買取査定の両方を取りましょう。売るかどうか決める前でも査定は無料で受けられ、判断材料が揃います。

相続登記が済んでいない親名義の空き家でも売れますか?

A. 原則として、相続登記を済ませないと買主へ所有権を移転できません。ただし、相続未登記の状態から相談できる買取業者もあり、司法書士と連携して登記と売却をまとめて進められるケースがあります。相続登記は2024年4月から義務化されているため、いずれにしても早めの手続きがおすすめです。

家具や荷物が残ったままでも売れますか?

A. 買取なら残置物ごと引き取ってもらえるケースが多くあります。仲介の場合は内覧の印象に影響するため片付けてから売るのが基本ですが、遺品整理に時間と費用をかけられない場合は、現状渡しできる買取が現実的です。

解体して更地にしてから売るべきですか?

A. 解体は査定を取ってから判断してください。先に解体すると、解体費の負担に加えて住宅用地特例が外れ固定資産税が上がる可能性があります。古家付き土地のままの査定と更地想定の査定を比べ、有利な方を選ぶのが正解です。判断の詳しい比較は解体すべきか売却すべきかにまとめています。

築40年以上の古い空き家でも売れますか?

A. 売れる可能性は十分あります。建物に値段が付かなくても、土地としての需要があれば古家付き土地として売却できます。建物の傷みが激しい場合は、現状のまま買い取れる専門業者への相談が近道です。

兄弟で共有名義になっている空き家でも売れますか?

A. 売れますが、物件全体を売るには共有者全員の同意が必要です。1人でも反対する、または連絡が取れない共有者がいると売却は進みません。自分の持分だけを売る方法もありますが、買い手が限られるため金額は大きく下がります。まず共有者間で「売る・売らない」の意思をそろえるのが先で、話し合いの進め方は空き家の共有名義で解説しています。

遠方にある実家の空き家でも売却できますか?

A. 可能です。写真・資料による簡易査定やオンラインでのやり取り、契約手続きの郵送対応・司法書士への委任を組み合わせれば、現地に何度も通わずに売却を進められます。遠方で管理が行き届かない物件こそ、劣化が進む前の早めの売却が向いています。

空き家の売却相場や買取相場は、どうやって調べればいいですか?

A. 公的なデータで周辺の成約価格を見てから、査定で自分の家の値を確かめる、の2段階です。

• 仲介で売れる水準: 国土交通省の不動産情報ライブラリで、実際の取引価格・成約価格と地価公示を地図や地域から検索できます。近い築年・面積の戸建ての成約額を並べれば、仲介で売れた場合の水準がつかめます
• 買取相場: 公的な統計はありません。仲介相場の7〜8割が目安ですが、解体費や残置物処分費を差し引いた額なので、築古で家財が多いほど掛け目は下がります
• 自分の家の値: 上の2つは目安にとどまり、仲介査定と買取査定を並べて初めて確定します

相場の読み方は売却相場の調べ方、買取の掛け目の根拠は空き家買取とはを参照してください。

売るか持ち続けるか迷っています。何で決めればいいですか?

A. 次の3つに答えると、たいてい方向が決まります。

問い	「売る」に傾く答え	「持つ」に傾く答え
5年以内に自分か家族が使う予定はあるか	ない	ある(帰省の拠点、将来の住み替えなど)
持ち続ける年間コスト(固定資産税・管理・保険)を払い続けられるか	負担に感じている	家賃収入などで相殺できる
相続空き家の3,000万円特別控除の期限(相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日、かつ2027年12月31日)は残っているか	期限が近い	要件をもともと満たさない

「持つ」に傾いても、買取査定だけは先に取っておく価値があります。いま売った場合の手取りがわかれば、持ち続けるコストと同じ物差しで比べられ、迷いの中身が「金額」に変わります。

売却にかかる費用は総額いくらくらい見ておけばいいですか?

A. 売り方で大きく変わります。買取なら仲介手数料が不要で、費用は登記関係(相続登記が必要な場合)と印紙税程度に収まるのが通常です。仲介なら法定上限までの仲介手数料(1,000万円の物件で最大約40万円)に加え、片付け・修繕費がかかることがあります。税金は3,000万円特別控除の可否で大きく変わるため、費用と税金の章で試算してください。

まとめ|空き家を売るなら「出口と期限」で判断する

空き家を売る方法は、高く売る仲介・早く確実な買取・地方で効く空き家バンクの3本柱です。買取価格は仲介相場の7〜8割程度が目安ですが、手数料・片付け・修繕・売れ残りリスクまで含めた「税引き後の手取り」で比べると、差は見た目より小さくなります。

• 最初の一歩: 名義の確認と、仲介+買取の両方の査定
• 費用と税金: 800万円以下の手数料特例・概算取得費の罠・3,000万円控除の要件を先に確認
• 売れない物件: 専門業者の買取査定と空き家バンク併用で出口を作る

全国の空き家が約900万戸に達したいま、待つほど競合は増え、建物は傷みます。相続空き家の3,000万円特別控除(2027年12月末までの譲渡が対象)のような期限のある制度もあるため、「いつか売る」より「いくらで売れるか今知る」が最初の一歩です。