空き家買取 更新: 2026-09-07

ボロ家の買取|値段が付く条件と0円でも手放す方法【2026】

雨漏りで天井が落ち、床が傾き、家財が山のまま残っている。そんな家を「買い取ってもらえるのか」と聞くのは、気が引けるものです。結論から3点にまとめます。

1. ボロ家に値段が付くかは、建物ではなく「土地値と撤去費の差」で決まります。買取業者は建物をほぼ0円と見て、土地の値段から解体費・残置物処分費を差し引いた額を提示します。傷みの程度そのものより、この引き算が黒字になるかが分かれ目です
2. 差がマイナスでも、現状のまま手放す道はあります。買取価格0円での引き渡し、有料の引き取り、相続土地国庫帰属制度、自治体の空き家バンクの4つで、費用と期間が違います
3. 解体してから売るのは、順番として損になりやすい。解体費を先に払い、更地になると固定資産税の住宅用地特例も外れます。まず現状のまま査定を取り、解体は「それでも値段が付かないとき」に回すのが順番です

築古でも廃屋と呼ばれる状態でも、まず「いくらになるか、0円か、マイナスか」を確かめるところから始めましょう。

ボロ家買取 状況別ガイド

💡 この章の要点: 知りたいことが「値段が付くか」なら判定表へ、「付かないと言われた」なら4つの出口へ、「解体すべきか迷っている」なら順番の章へ。自分の状況に近い行から読み始めてください。

ボロ家に値段が付くかは土地値と撤去費の差で決まる

💡 この章の要点: 買取業者はボロ家を「土地に、撤去が必要なものが載っている状態」として値付けします。買取価格 = 土地値 − 解体費 − 残置物処分費 − 諸費用と利益。建物の傷み具合は、解体費の見積もりに影響するだけで、値段の土台は土地値です。

買取業者が値段を出す仕組み

「こんなにボロボロなのに、いくらで買うと言えるのか」と不思議に思う人は多いはずです。答えは、業者が建物を見ていないから、に近い。買取業者は、買い取ったあとに建物を壊して土地として売るか、直して貸すか、どちらかの出口を先に決めます。ボロ家の場合、出口はほぼ前者です。

出口が「壊して土地として売る」なら、業者にとって建物は資産ではなく、撤去にお金がかかる荷物です。そこで値付けは、次の引き算になります。

買取価格 = 土地として売れる値段
         − 解体費
         − 残置物の処分費
         − 諸費用(測量・登記・税金など)と業者の利益

例: 木造30坪、地方の宅地
  土地値 300万円 − 解体費 120万円 − 残置物 30万円 − 諸費用・利益 50万円
  = 100万円前後(あくまで仕組みを示す仮の数字)

解体費の目安は空き家の解体費用にまとまっています。木造なら坪3〜5万円、30坪で90〜150万円、残置物は2t車1台あたり5〜10万円が目安です。式のどこに自分の家が入るかを見れば、値段が付く見込みは査定前にある程度わかります。

築古の建物がほぼ0円と見られる理由

築年数が古い木造住宅は、査定上ほとんど価値を持ちません。税務上の目安として、木造の住宅用建物の法定耐用年数は22年と定められています(国税庁 主な減価償却資産の耐用年数表)。

これは減価償却のための区分であって、市場価値の定義ではありません。ただ、築30年・40年の建物を「評価0に近い」と扱う査定の慣行は、この区分と結びついています。

• 築20年台でまだ住める家: 建物にいくらかの評価が残り、リフォームして貸す出口もあり得る
• 築40年超で傷みが進んだ家: 建物は0円、むしろ解体費の分だけマイナス要因になる
• 廃屋と呼ばれる状態: 建物のマイナス幅が大きくなるだけで、値付けの土台が土地値である点は変わらない

つまり「ボロ家だから売れない」のではなく、「土地値が撤去費より大きければ売れる」が正確な言い方です。

差がマイナスになったとき

引き算の結果が0以下になると、業者は値段を付けられません。それでも、土地値が撤去費を下回っても、業者によっては0円や名目的な金額で引き受ける場合があり、有料で引き取るサービスもあります。国に引き取ってもらう制度もあります。その使い分けは4つの選択肢の章で比べます。

状態別に値段が付くかの判定表

💡 この章の要点: 雨漏り・傾き・シロアリは「解体費に影響するか」で見ると影響は小さく、値段を左右するのは残置物の量・アスベスト・井戸や庭石・重機が入れるかといった撤去費を押し上げる要素です。傾きや腐朽は行政の「管理不全空家・特定空家」の物差しにも使われるので、放置のリスクの目安にもなります。

判定表

撤去費の各項目の出典は空き家の解体費用、再建築不可や接道の話は訳あり物件の売却で扱っています。

傷みの程度を測る物差し

自分の家がどの程度傷んでいるのか、所有者には判断しにくいものです。ひとつ使える物差しが、国土交通省が示す管理不全空家等・特定空家等の参考基準です(国土交通省 措置ガイドライン概要)。

• 管理不全空家等の状態の例: 構造部材の破損・腐朽・蟻害・腐食、屋根ふき材や外装材の破損、排水設備の破損
• 特定空家等の状態の例: 倒壊のおそれがあるほどの著しい建築物の傾斜、飛散のおそれがあるほどの著しい屋根ふき材の破損、汚水の流出

シロアリの食害や柱の腐りは、管理不全空家等の例にそのまま挙がっています。ここに当てはまる家は、買取査定の上では「解体前提なので減額要因にならない」一方で、放置すると行政の手続きが始まる段階にあります。査定の材料としては軽く、放置のリスクとしては重い。この非対称が、ボロ家を早く動かす理由になります。

0円やマイナス査定になるボロ家の条件

💡 この章の要点: 値段が付かないのは「家がひどいから」ではなく、土地値が低いか、撤去費が高いか、土地に出口がないかのどれかです。この3つのどれに当たるかで、次に取る手が変わります。

土地値が撤去費を下回る

地方や郊外で土地の需要が薄く、坪単価が低い場合、木造30坪の解体費90〜150万円を土地値がカバーできないことがあります。式の左辺が小さいケースです。この場合、業者を変えても解体費は大きく変わらないため、値段が付かない理由は業者の姿勢ではなく土地値にあります。

撤去費を押し上げる要素が重なる

土地値がそこそこあっても、右辺が膨らめば同じことが起きます。

• 残置物が多い: 家財だけでなく、物置・車・農機具まで残っていると処分費が積み上がる
• アスベスト: 古いスレート屋根や外壁材に含まれている可能性があり、除去費が追加される
• 地中の障害物: 井戸・浄化槽・古い基礎などは掘り起こしと埋め戻しが要る
• 狭小地・前面道路が狭い: 重機が入らず手作業になり、工期と人件費が伸びる

この場合、要素を一つ減らすだけで黒字に戻ることがあります。残置物のうち自治体の収集で出せるものを先に減らすなど、手を打てる余地は土地値の問題より大きい。

土地に出口がない

道路に接していない、市街化調整区域で建物が建てられない、崖に接している。こうした土地は、更地にしても買い手が限られるため、土地値そのものが下がります。値段が付かない理由が土地の法的条件にあるなら、老朽化の問題ではなく訳あり物件の問題です。条件別の売り方は訳あり物件の売却を参照してください。

解体してから売るより現状で買い取ってもらう順番にする理由

💡 この章の要点: 「壊してきれいにしてから売ろう」は、解体費を先に払い、更地になった時点で固定資産税の住宅用地特例が外れ、しかも売れる保証がない、という三重の先行負担になります。現状のまま査定を取り、解体は値段が付かなかったときの手段に回すのが順番です。

先に解体すると起きること

• 解体費の先払い: 木造30坪で90〜150万円を、売却代金が入る前に手当てする必要がある
• 固定資産税の住宅用地特例が外れる: 住宅が建っている土地は課税標準が最大1/6に減額されているが、更地になった後の1月1日を基準にこの特例が外れる(仕組みは空き家の固定資産税)
• 滅失登記などの手続き: 建物を壊したら滅失登記が要り、業者への発注・立ち会い・近隣挨拶も所有者の仕事になる
• 売れる保証がない: 更地にしても土地の需要が薄ければ売れず、税負担だけが増えた状態で残る

現状買取だと何が変わるか

買取業者が現状のまま買う場合、解体も残置物の処分も業者側の作業になります。所有者の支出は0で、代金から差し引かれる形です。自分で解体して売る場合と手取りがほぼ同じになるなら、手間と先行負担がない分、現状買取のほうが合理的になります。

「解体費を払ってでも更地で高く売れるケースはないのか」という反問はもっともです。立地が良く、更地の需要がはっきりある土地なら、その計算が成り立つことはあります。ただしそれは、両方の見積もりを並べて初めて判断できる話です。解体と売却の手取り比較は空き家は解体すべきか売却すべきかで扱っています。

値段が付かないボロ家を手放す4つの選択肢

💡 この章の要点: 0円・マイナスと言われても、出口は4つあります。買取0円での引き渡し、有料の引き取り、相続土地国庫帰属制度、空き家バンク。国庫帰属は「建物がある土地」が却下事由なので解体が前提、空き家バンクは待てる人向け。持ち出しの少ない順に検討します。

4つの比較

買取0円・名目額での引き渡し

土地値と撤去費がほぼ釣り合う物件では、業者が0円や数万円の名目額で買い取る形があります。所有者の手取りはほぼありませんが、解体費も処分費も固定資産税も、引き渡した日から所有者の負担ではなくなります。「お金にならないなら意味がない」と感じるかもしれませんが、持ち続ける場合の税と管理費が毎年出ていくことを考えると、0円で手放すことは支出を止める選択です。

有料の引き取り

土地値が撤去費を明らかに下回る物件では、所有者が費用を払って引き取ってもらう形になります。費用は業者と物件によって異なり、一律の目安はありません。判断の物差しは「その費用が、解体して国庫帰属に出す場合の総額より安いか」です。次の国庫帰属の費用と並べて比べてください。

相続土地国庫帰属制度

相続または相続人への遺贈で取得した土地を国に引き取ってもらう制度で、令和5年4月27日に始まりました(法務省 相続土地国庫帰属制度の概要)。この制度は建物がある土地を却下事由にしています。つまり家を壊して更地にしてからでないと申請できません。

費用の構造は次のとおりです(法務省 負担金)。

国庫帰属の最低費用(建物がある場合)
  = 解体費(木造30坪で90〜150万円が目安)
  + 審査手数料 1万4,000円 × 筆数(却下・不承認でも返還されない)
  + 負担金 基本20万円(市街化区域等の宅地・農地、森林は面積に応じて増額)

引き取れない土地の条件も、ボロ家の敷地では引っかかりやすいものが並びます。

• 却下事由: 建物がある、境界が明らかでない、土壌汚染がある、担保権などが付いている
• 不承認事由: 一定の勾配・高さの崖がある、管理を妨げる有体物が地上にある、除去が必要な埋設物がある、隣接地との争いがある

解体費と20万円超の負担金を払って国に渡す前に、「その解体費を差し引いた額で買い取る業者はいないか」を確かめる順番のほうが、持ち出しは小さくなります。

空き家バンク

自治体が窓口になる無料の物件掲載の仕組みです。国土交通省の全国版には令和8年7月時点で1,148の自治体が参画し、19,626戸が掲載されています(国土交通省 参画自治体数・物件掲載件数推移)。

移住希望者が「安くても手を入れて住みたい」と探す場なので、ボロ家でも買い手が付くことはあります。

ただし掲載しても売れる保証はなく、その間の固定資産税と管理は所有者の負担のままです。買取査定と並行して掲載し、期限を決めておくのが現実的な使い方です。登録の手順と成約までの実態は空き家バンクの使い方で解説しています。

放置し続けたボロ家に起きること

💡 この章の要点: 令和5年12月施行の改正空家法で、傾きや腐朽が進んだ家は「管理不全空家等」として勧告の対象になり、勧告を受けると土地の固定資産税の住宅用地特例(最大1/6)が解除されます。さらに進むと特定空家等として命令・代執行の対象です。

「値段が付かないなら、そのまま置いておく」を選んだ場合に何が起きるかも、比較の材料に要ります。

改正された空家等対策の推進に関する特別措置法は令和5年12月13日に施行されました(国土交通省)。この改正で、管理が行き届いていない空き家を「管理不全空家等」として自治体が勧告できるようになっています。

勧告を受けると、住宅用地の固定資産税を最大1/6に減額する特例が解除され、土地の税額が上がります(国土交通省 空き家リーフレット)。

• 管理不全空家等: 構造部材の腐朽・蟻害、屋根材の破損などが例。勧告で住宅用地特例が解除される
• 特定空家等: 倒壊のおそれがあるほどの傾斜などが例。措置の命令、従わなければ代執行(自治体が解体し費用を所有者から徴収)の対象になる

前章の判定表で「管理不全の例に当たる」と見た家は、この段階の入口にいます。勧告までの流れと解除の方法は管理不全空き家の判定基準と勧告、特定空家の認定と税の仕組みは特定空き家とはにまとめています。

築55年で雨漏りと残置物がある実家を手放すまでの具体例

💡 この章の要点: 遠方に住む相続人が、雨漏りと残置物で「売れるはずがない」と思っていた実家を、片付けも解体もせずに現状買取で手放したモデルケースです。所有者がやったのは、貴重品の回収と不具合の申告、2社への査定依頼だけでした。

数字は仕組みを示すための仮のもので、実在の取引ではありません。

【前提】地方都市の郊外、木造2階建て30坪、築55年、相続で取得
  ・2階の天井に雨漏りの染み、1階の床が一部沈む
  ・家財・衣類・本・農機具が家中に残ったまま
  ・相続人は車で3時間の距離に居住

1か月目  「解体して更地にしてから売る」つもりで解体業者に見積もり
         → 解体130万円+残置物処分40万円=170万円の先払いが必要とわかる
         → 更地にしても売れる保証がなく、翌年から固定資産税も上がると知り保留

2か月目  現状のまま買取査定を2社に依頼(写真と間取り図をメールで送付)
         → 貴重品・権利書・通帳・写真だけ回収、あとは手を付けない
         → 雨漏りと床の沈みは査定時に申告
         A社: 土地値280万円 − 解体・処分170万円 − 諸費用等 = 60万円
         B社: 同じ土地値の見立てで 40万円

3か月目  A社と契約。契約不適合責任は免責特約、告知済みの不具合は問題にならず
         → 決済・引き渡し。残置物は業者が処分、解体も業者が実施

【所有者の支出】0円(印紙代など数千円を除く)
【手取り】60万円
【自分で解体して売った場合との比較】
  解体・処分170万円を先払いし、土地が280万円で売れれば手取り110万円
  ただし売れるまでの税・管理費と、売れないリスクを所有者が負う

この例で所有者が手に入れたのは、60万円という金額よりも「170万円の先払いをしないで済んだ」ことと「売れない土地を持ち続けるリスクを手放した」ことです。仮に土地値がもう100万円低ければ、A社の提示は0円か、引き取り費用の相談になっていたでしょう。その境界がどこにあるかは、査定を取らないとわかりません。

査定の前にやること・やらないこと

💡 この章の要点: やることは貴重品の回収・不具合の書き出し・複数社への依頼の3つ。やらないほうがよいのは修繕・リフォーム・全量の片付け。解体前提の査定では、直した費用は1円も価格に乗りません。

やること

• 貴重品・権利書・通帳・印鑑・写真を回収する: 引き渡し後は取り戻せない前提で、最初に自分の手で確保する
• 不具合を書き出す: 雨漏りの場所、傾き、シロアリの痕跡、井戸や浄化槽の有無。わかる範囲でよいが、「不明」が多いほど業者の見積もりは保守的になる
• 知っていることは全部伝える: 買取では契約不適合責任を免責にする特約が一般的だが、知りながら告げなかった事実の責任は免れない(仕組みは訳あり物件の売却)
• 2社以上に依頼する: 解体費の見立ては業者によって差が出る。査定の依頼手順は空き家の無料査定、買取全体の流れは空き家買取の相場と流れを参照

やらないこと

• 修繕・リフォーム: 解体前提の評価では、修繕費は価格に反映されない
• 家財の全量片付け: 処分費は浮くが、遠方から通う交通費と時間を含めると査定の差額と釣り合わないことが多い。自治体の収集で出せる範囲にとどめる
• 先に解体する: 前述のとおり、順番が逆になる

ボロ家の買取に対応する業者7選

💡 この章の要点: ボロ家の買取は、残置物ごと・解体せず・遠方からでも進められるかで業者の向き不向きが分かれます。全国対応で現状のままの買取に強みを持つ業者を中心にまとめました。最終的には複数社の査定額と契約条件を比較したうえで判断してください。

11位:アキラッキー

全国47都道府県対応の空き家買取専門サービス。他社が断る物件も現状のまま買取

• 残置物・廃屋・倒壊リスク・ゴミ屋敷でも現状渡しOK(撤去・解体費はすべて運営側負担)
• 再建築不可・借地・底地・共有持分・事故物件・相続未登記まで対応
• 弁護士・税理士・司法書士の3士業と連携し、相続案件もワンストップ
• 仲介手数料0円・査定相談無料、契約〜決済まで最短数日
• 問い合わせは公式サイトのお問い合わせフォームから(電話・メールどちらでも受付)
• 対応エリア:全国47都道府県

22位:株式会社ウィントランス(空き家パス)

空き家専門の全国対応買取サービス。残置物そのままで買取相談可

• 残置物・古家・農地隣接物件も現状渡し対応
• 全国47都道府県の取引実績
• 立会い不要のリモート完結プランも用意
• 対応エリア:全国対応

33位:タウンライフ(空き家対策)

複数社の見積もりを一括で取れる空き家マッチングサービス

• 1回の入力で複数の買取・活用業者に相談可能
• 売却以外(賃貸・リフォーム・解体)の提案も比較できる
• 全国対応、利用無料
• 対応エリア:全国対応

44位:株式会社ハウスドゥ

全国700店舗超のFCネットワーク、空き家買取サービス「ハウス・リースバック」も展開

• FCネットワークでエリアカバレッジが広い
• 都市部から地方まで査定対応
• リースバックなど多様な売却プランを比較可
• 対応エリア:全国(FC加盟店経由で対応)

55位:株式会社AlbaLink(アルバリンク)

訳あり物件専門の全国買取業者。難物件のノウハウが豊富

• 再建築不可・私道・接道なし・事故物件などに対応
• 全国対応のスケールメリット
• メディア露出による知名度
• 対応エリア:全国対応

66位:株式会社カチタス

全国130店舗以上で中古住宅を買い取り再販する大手。買い取り実績8万戸以上(公式表記)

• 築年数の古い中古住宅を買い取り、リフォームして再販する事業モデル
• 査定価格の提示まで最短3日・現金決済まで最短3週間(公式表記)
• 年間5,000戸以上を販売する全国ネットワーク
• 対応エリア:全国130店舗以上

77位:株式会社リプライス

カチタスグループの買取再販業者。全国で再生住宅を手がけ、累計販売戸数15,000戸超

• 中古住宅を買い取り、再生して販売する住宅再生事業が主業
• 北海道から九州まで都道府県別に再生住宅を展開
• 国土交通大臣免許(4)第7920号・1996年設立
• 対応エリア:全国(都道府県別に再生住宅を展開)

※掲載順は本記事独自の参考評価であり、業者の優劣を断定するものではありません。実際の査定額・契約条件は物件の状況と各業者の判断により異なります。

ボロ家の買取でよくある質問(FAQ)

💡 この章の要点: 「片付けてから」「壊してから」「直してから」は、いずれも順番が逆になりやすい。現状のまま査定を取るのが最初の一手で、値段が付かなければ4つの出口を費用順に比べます。

廃屋のような状態でも本当に買い取ってもらえますか?

A. 建物の状態そのものは、解体前提の査定ではほとんど問われません。値段が付くかどうかは、土地値が解体費と残置物処分費を上回るかで決まります。土地値が撤去費を下回る場合は0円や引き取り費用の相談になることがありますが、それでも現状のまま手放す道は残ります。

残置物は片付けてから査定に出すべきですか?

A. 貴重品・権利書・通帳・写真だけ回収し、あとはそのままで査定を取るのがおすすめです。処分費(2t車1台5〜10万円が目安)は査定額から差し引かれますが、自分で片付ける交通費と時間を含めると、差額と釣り合わないことが多いためです。自治体の収集で出せるものを減らす程度なら、査定にプラスに働くことがあります。

雨漏りやシロアリを直してから売ったほうが高くなりますか?

A. 解体前提の買取では、修繕費は価格に反映されません。直すより、雨漏りの場所や被害の範囲を書き出して査定時に伝えるほうが、業者の見積もりが保守的にならず、結果として価格に効きます。

0円と言われました。それでも売る意味はありますか?

A. 手取りはありませんが、解体費・処分費・翌年以降の固定資産税と管理の負担が、引き渡した日から所有者のものでなくなります。放置して管理不全空家等の勧告を受けると住宅用地特例が解除されて土地の税額が上がるため、支出を止めるという意味で0円での引き渡しは選択肢の一つです。

相続した土地を国に引き取ってもらう制度は、ボロ家が建っていても使えますか?

A. 使えません。相続土地国庫帰属制度は「建物がある土地」を却下事由にしているため、解体して更地にしてからの申請になります。費用は解体費に加えて審査手数料が土地一筆1万4,000円(却下・不承認でも返還なし)、承認後の負担金が基本20万円(市街化区域等の宅地・農地と森林は面積に応じて増額)です。境界が不明な土地や崖地も対象外なので、その前に買取査定で値段が付くかを確かめるのが順番です。

遠方に住んでいて現地に行けません。買取は進められますか?

A. 写真と間取り図、固定資産税の課税明細などをもとに机上査定を受け、訪問査定は業者側が現地を確認する形で進められることが一般的です。契約と決済も郵送や司法書士との連携で対応する業者があります。立ち会いの要否は業者によって異なるため、依頼時に確認してください。

相続登記がまだです。ボロ家でも売る前に登記が必要ですか?

A. 売却するには、決済までに相続登記を済ませる必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象になり得ます(法務省 相続登記の申請義務化)。

相続案件に慣れた買取業者なら、司法書士と連携して登記から決済まで進められます。期限と過料の話は相続登記の義務化を参照してください。

まとめ|ボロ家は「土地値と撤去費の差」を確かめてから動く

💡 この章の要点: 値段を決めるのは土地値と撤去費の差。マイナスでも出口は4つあり、持ち出しの少ない順に比べる。片付ける前・壊す前・直す前に、現状のまま査定を取る。

ボロ家に値段が付くかは、建物の傷みではなく、土地値から解体費と残置物処分費を引いた差で決まります。雨漏り・傾き・シロアリは解体前提の査定では減額要因になりにくく、価格を左右するのは残置物の量・アスベスト・井戸・重機が入るかといった撤去費の側です。

差がマイナスでも、買取0円での引き渡し、有料の引き取り、相続土地国庫帰属制度、空き家バンクという出口があります。国庫帰属は建物があると申請できず、解体費と負担金の持ち出しになるため、その前に現状のまま買い取る業者がいないかを確かめる順番が、持ち出しを小さくします。

片付ける前、壊す前、直す前に、まず査定。ボロ家を手放す手順は、この一点に集約されます。