相続 更新: 2026-10-01

空き家の相続登記義務化|期限・過料・自分でやる方法【2026年版】

「祖父名義のまま放置されている実家」「親が亡くなって名義変更をまだしていない空き家」——2024年4月から、これらすべてが過料(10万円以下)の対象になる 相続登記義務化 が始まりました。

この記事では、空き家の相続登記義務化について 期限・過料の仕組み、過去の相続の遡及適用、相続人申告登記 という救済策、自分でやる方法 と司法書士に頼む場合の相場、数次相続 など複雑なケースの対応まで、法務省の公式情報を踏まえて整理します。

結論を先にお伝えすると、空き家の相続登記義務化で押さえるべきポイントは次の3点です。

• 期限: 不動産取得を知った日から 3年以内 に申請必須
• 過料: 違反した場合は 10万円以下の過料(行政罰)
• 過去の相続も対象: 2024年4月1日より前の相続も、2027年3月31日まで に登記申請が必要

「うちは祖父名義のまま」「親が10年前に亡くなったが何もしていない」というケースも、すべて対象です。

空き家相続登記義務化、いまの状況は? — 状況別ジャンプガイド

空き家相続登記義務化の概要 — 期限と過料の仕組み

💡 この章の要点: 2024年4月1日施行。不動産取得を知った日から 3年以内 に申請必須。正当な理由なく違反すれば 10万円以下の過料。遺産分割が成立した場合は 遺産分割成立日から3年以内 が期限。

義務化の背景 — 所有者不明土地問題

日本では、相続登記がされないまま放置された土地・空き家が 約410万ha(九州全体の面積に匹敵)に達し、所有者特定が困難な「所有者不明土地」問題が深刻化していました。

公共事業の用地買収・空き家対策・農地集約などで、所有者と連絡が取れない事例が多発。この対策として、2021年に法律が成立し、2024年4月1日に施行されました。

期限のルール

法務省の公式情報によると、期限は次の2パターンで判定されます。

つまり、相続発生 → 相続人特定 → 遺産分割協議 → 登記、と進む流れで、遺産分割成立から3年以内が期限となります。

過料の金額と運用

正当な理由なく違反した場合、10万円以下の過料 が課されます。過料は罰金とは異なる「行政罰」で、前科にはなりませんが、金額は裁判所が決定します。

「正当な理由」として法務省が例示しているのは次の5つです(2026年10月1日確認)。 - 相続人が極めて多数で、戸籍関係書類の収集に時間を要する(数次相続で膨らんだ場合がここに入る) - 遺言の有効性などが相続人間で争われている - 相続人本人が重病である - 相続人がDV被害者で避難している - 経済的に困窮しており、登記費用を負担できない

正当な理由とは認められない例: - 「忘れていた」「面倒だった」「親族と話し合いがつかない」

義務化に伴う関連改正

相続登記義務化と同時に、以下の関連制度も整備されています。

• 相続人申告登記制度(2024年4月1日〜): 簡易な申出で義務を果たせる救済策
• 相続土地国庫帰属制度(2023年4月〜): 不要な相続土地を国に引き取ってもらえる制度
• 住所等変更登記の義務化(2026年4月1日〜): 所有者の住所・氏名が変わったときも、変更日から 2年以内 の変更登記が義務になりました。正当な理由がないのに怠ると 5万円以下の過料 の対象です。施行日より前の変更分も対象で、こちらは 2028年(令和10年)3月31日まで に登記が必要(法務省)。相続登記を済ませた後に引っ越した場合も対象になるため、空き家所有者に無関係な制度ではありません
• スマート変更登記(検索用情報の申出): 住所変更のたびに自分で申請しなくて済む仕組みです。氏名、住所、生年月日、メールアドレスなどの「検索用情報」を法務局に申し出ておくと、登記官が住基ネットで住所の変更を確認し、職権で変更登記をします(法務省、2026年10月1日確認)
  • 誰が、いつ: 2025年4月21日以降の登記申請では申請と同時に申し出る。それより前に登記した所有者も単独で申し出られる(海外居住者は対象外)
  • 費用と流れ: Webブラウザか書面で申し出でき、登録免許税などの費用はかからない。職権で登記する前に、申し出たメールアドレスに確認のメールが届く
  • 相続登記をこれから申請する人は: 同時申出で済ませておくのが手間が少ない道

空き家相続登記義務化は過去の相続も対象 — 2027年3月31日までの猶予

💡 この章の要点: 2024年4月1日より前に発生した相続も対象。「祖父名義のまま」「親が10年前に亡くなった」物件も、2027年3月31日まで に登記申請が必要。3年間の猶予がある期間中に動き出さないと過料リスク。

過去の相続にも遡及適用

最も誤解されやすいのが、義務化は施行日以降の相続だけでなく、過去の相続にも適用される という点です。

例えば、次のようなケースもすべて対象です。

• 祖父が1980年に亡くなり、祖父名義のまま放置されている空き家
• 父が2010年に亡くなり、相続登記をしていない実家
• 兄弟と話し合いがつかず、相続後10年経過した不動産

2027年3月31日が期限

過去の相続については、施行日(2024年4月1日)から3年の猶予期間が設定されています。法務省は、施行日より前に相続したことを知っていた未登記の不動産について 令和9年(2027年)3月31日まで に申請が必要としています。「2027年の4月に入ってから」では遅い点に注意してください。

2024年4月1日(施行)
   ↓
[猶予期間 3年]
   ↓
2027年3月31日 ← 過去の相続の登記申請期限

「祖父名義のまま」物件はまず戸籍から

祖父名義の物件を相続登記するには、祖父→父→自分 の 数次相続 の手続きが必要です。

• 祖父の出生から死亡までの全戸籍
• 父の出生から死亡までの全戸籍
• 自分(現相続人)の戸籍・住民票
• 祖父代・父代の相続人全員の同意(遺産分割協議書)

兄弟姉妹相続や、相続人が10人以上に膨らんでいるケースも珍しくありません。早めに司法書士に相談するのが現実的です。

空き家相続登記義務化の救済策 — 相続人申告登記でひとまず義務を満たす

💡 この章の要点: 遺産分割協議が長期化して間に合わない時、相続人申告登記 で簡易に義務を満たせる救済策。法務局に「自分が相続人である」と申告するだけで完了。ただし、その不動産を 売却・賃貸はできない。

相続人申告登記とは

正式な相続登記が遺産分割協議の長期化などで間に合わないケースで、「自分が相続人である」と法務局に申告するだけ で義務を満たしたとみなす制度です。2024年4月1日から運用開始。

メリットとデメリット

相続人申告登記の手続き

法務省の「相続人申告登記の手続のご案内」(令和8年3月版、2026年10月1日確認)に沿って整理します。

• 申出先: 物件所在地の管轄法務局
• 必要書類: 申出人が登記上の所有者の相続人の一人であることが分かる戸籍の証明書(被相続人の死亡の記載があるものを含む)と、申出人の住所証明情報(住民票の写し等。省略できる場合あり)
• 費用: 登録免許税 0円(印紙不要)
• 申出方法: 書面のほか、法務省の「かんたん登記・供託申請」からWebブラウザ上で申出できる。電子署名は不要
• 法定相続分の計算は不要: 相続人の範囲や割合を確定しなくてよいので、相続登記より提出書類が少ない
• 所要日数: 法務省の案内に記載がなく、この記事では断定しない

法務省は、戸籍を取りに行くついでに「被相続人の出生から死亡までの戸籍」まで集めておくことを勧めています。後日の相続登記で結局必要になるためです。

こんな時に有効

• 兄弟と遺産分割協議でもめていて、3年期限が迫っている
• 数次相続で相続人が多すぎて全員の同意取得に時間がかかる
• 相続人の1人が海外居住で書類取得に時間がかかる
• 遺言書の有効性で訴訟中

「とりあえず義務違反は避けたい」段階の救済策と理解し、後日正式な相続登記をすることが前提です。

空き家相続登記を自分でやる方法 — 必要書類・費用・手順

💡 この章の要点: 自分で申請すれば 登録免許税(評価額×0.4%) + 戸籍取得実費 のみ。10年所有していた評価額1,000万円の物件で 4〜5万円程度。所要時間は書類収集に1〜2ヶ月、申請から完了まで2〜4週間。

自分でやる場合のステップ

[1] 必要書類の収集 (1〜2ヶ月)
       ↓
[2] 遺産分割協議書の作成・印鑑証明(相続人が複数の場合)
       ↓
[3] 登記申請書の作成 (法務局HPに記入例あり)
       ↓
[4] 法務局へ申請 (郵送 or 持参 or オンライン)
       ↓
[5] 登記完了 (申請から 2〜4週間)

必要書類リスト

協議書は法務局の審査に通る書き方が決まっていて、不動産の表示を登記事項証明書どおりに写す、相続人全員が実印を押して印鑑証明書を付ける、といった要件を外すと差し戻されます。記載要件とひな形、売って分ける換価分割・1人が取得して現金で精算する代償分割の条項例は遺産分割協議書の書き方が担当しています。

登録免許税の計算

固定資産評価額 × 0.4% で計算します。

固定資産評価額は 路線価ではなく、市区町村が定める評価額 です。固定資産税の納税通知書に記載されています。

自分でやるのに向くケース・向かないケース

向かないケースでは 司法書士に依頼する方が安全 です。

空き家相続登記を司法書士に頼む場合の費用相場と選び方

💡 この章の要点: 司法書士報酬に決まった基準は無く、事務所により異なる。日本司法書士会連合会の2024年3月のアンケートでは、評価額1,000万円の土地1筆・建物1棟を相続人3名のうち1名が単独取得する設例(戸籍5通の取得、協議書と相続関係説明図の作成込み)で 平均74,888円(税込)。これに 登録免許税 + 戸籍取得実費 が別途加算。数次相続・共有名義は上振れしやすい。一括費用見積もりと「丸投げOK」の事務所が便利。

司法書士の費用構造

[1] 司法書士報酬          事務所により異なる(下のアンケート設例で平均74,888円・税込)
[2] 登録免許税            評価額×0.4%
[3] 戸籍取得実費          通数と郵送の有無で変わる
[4] 遺産分割協議書作成費  設例では報酬1に含まれる。別料金にする事務所もある
                       ─────────
合計                      報酬 + 登録免許税 + 実費(内訳を見積もりで確かめる)

報酬の目安になる公開データは、日本司法書士会連合会の報酬アンケート(2024年3月実施、税込)です(報酬に関するアンケート結果、2026-09-11確認)。「所有権移転登記(相続)」の設例は、土地1筆と建物1棟(固定資産評価額の合計1,000万円)を法定相続人3名のうち1名が単独相続し、戸籍謄本等5通の交付請求、遺産分割協議書と相続関係説明図の作成、登記申請の代理まで含む内容で、平均74,888円(有効回答1,109) でした。日司連自身が「報酬は各司法書士が自由に定める」「相続人や不動産の数等により大きく左右される」としているので、この額は基準ではなく比較の物差しとして使います。

標準的なケースの費用例

評価額1,000万円・相続人2人(母と自分)・単独で取得するケースで、報酬を上のアンケート平均に近い額と仮置きすると:

• 司法書士報酬: 約7.5万円(仮置き。実際は見積もりで確認)
• 登録免許税: 4万円
• 戸籍実費: 1万円
• 合計: 約12.5万円

複雑なケースの費用上振れ

上振れの幅は事務所ごとに違い、加算方式(1筆ごと・相続人1人ごと)も統一されていません。見積もりでは合計額ではなく内訳(基本報酬・加算項目・実費)を確かめてください。

相続人が数十人に及ぶ数次相続では、戸籍と印鑑証明書を集めるだけで費用も期間も標準的なケースとは別物になります。

司法書士の選び方 5つのチェック

1. 相続登記の実績数 が公開されているか
2. 見積もりが明朗 か(報酬+実費の内訳が明確)
3. 戸籍収集まで代行 してくれるか(自分で集めると数十時間)
4. オンライン面談OK か(遠方の相続人にも便利)
5. 日本司法書士会連合会 の名簿で実在確認

「空き家+相続登記」を専門にする司法書士事務所

相続登記の専門度が高い事務所では、以下のサービスをワンストップで提供しています。

• 相続登記
• 遺産分割協議書作成
• 相続人申告登記の代行
• 数次相続の整理
• 売却サポート(提携不動産業者紹介)

「相続登記して、そのまま売却したい」ニーズには、こういった専門事務所が便利です。

空き家相続登記の複雑なケース — 数次相続・共有名義・遠方相続人

💡 この章の要点: 「祖父名義のまま」「兄弟との共有名義」「相続人が海外居住」など複雑なケースは、自分でやるより司法書士依頼が現実的。費用は標準より高くなるが、ミスによる再申請を避けられる。

ケース1:数次相続(祖父名義のまま)

祖父→父→自分のように相続が2段階以上発生している状態を 数次相続 と言います。原則として、すべての相続段階の遺産分割協議書 が必要です。

• 祖父の代の相続人 = 父+父の兄弟姉妹 + 配偶者
• 父の代の相続人 = 自分 + 兄弟姉妹 + 母

相続人が10人を超えるケースもあり、全員の戸籍収集 + 印鑑証明 + 遺産分割協議の合意形成は非常に手間です。

ただし、中間の相続で権利を取得した人が1人だった場合は、1件の申請で祖父から現在の相続人へ登記できます(法務局の数次相続の記載例は「最終の相続以外の相続について、共同相続人数名が権利を取得している場合には、一件の申請では登記することができません」と注記しています)。1件で済む条件、2件になるときの登録免許税の免税措置、再転相続の放棄の起算点までは数次相続の手順にまとめました。

ケース2:共有名義の解消

兄弟姉妹で共有名義になった空き家は、売却・賃貸・解体すべてで全員の同意が必要です。早めに 共有を単独名義に整理 する方が後々スムーズです。

整理方法: - 1人が単独で取得し、他の相続人に金銭で精算(現金がない場合は要相談) - 売却して代金を分配(換価分割) - 物件が複数あれば、それぞれを単独取得する形で分割(現物分割)

どの方法を選ぶにしても、共有名義で登記する前に遺産分割協議書に書いておくのが順序です。代償分割・換価分割それぞれの条項例と、換価分割で代表者1人の名義にして売るときに協議書へ書いておくべき事項(贈与税の疑いを避ける書き方)は遺産分割協議書の書き方が担当しています。

ケース3:相続人が海外居住

海外居住の相続人がいる場合、印鑑証明の代わりに サイン証明 を在外公館で取得します。

• 必要書類: 遺産分割協議書(海外居住者用) + サイン証明
• 取得先: 日本大使館・領事館
• 期間: 通常2週間〜1ヶ月
• 費用: 1通あたり数千円

時差・郵送往復で時間がかかるため、3年期限に余裕を持って動きます。

ケース4:相続人の中に認知症の方がいる

認知症で意思能力が低下している相続人がいる場合、成年後見制度 の利用が必要です。家庭裁判所で成年後見人を選任し、その後見人が遺産分割協議に参加します。

成年後見人選任から開始すると、相続登記完了まで 半年〜1年 はかかるため、早めに動きます。

空き家相続登記義務化のよくある質問

1. 期限内に登記できなかった場合、必ず過料になりますか?

期限を過ぎた瞬間に自動で科されるわけではありません。法務省が示している流れは3段階です。

1. 登記官が義務違反を把握すると、義務違反者に登記をするよう 催告書 を送る
2. 催告書に記載された期限内に登記がされなければ、登記官が 裁判所に通知 する
3. 通知を受けた裁判所が要件に当たるかを判断し、過料を科す裁判を行う

催告書の期限内に登記がされた場合は、裁判所への通知には進まない流れになっています。ただし、催告書は義務違反を把握したうえで届く通知なので、届く前に申請を済ませておくのが安全です。

2. 登記しないと売却もできないと聞きました。本当ですか?

本当です。相続登記がされていない不動産は、登記簿上の所有者と実態が一致しないため、買主が住宅ローン審査を通せません。売却の前提として相続登記は必須です。

3. 登録免許税の軽減措置はありますか?

条件付きであります。不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記は、令和9年(2027年)3月31日まで 登録免許税が 免税 となる措置が延長されています(租税特別措置法第84条の2の3)。相続登記をしないまま亡くなった方の分の登記も同期限まで免税対象です。適用には申請書に免税の根拠条文を記載する必要があるため、詳細は司法書士に確認してください。

4. オンラインで申請できますか?

できます。法務省の「登記・供託オンライン申請システム」から電子申請可能です。ただし電子証明書(マイナンバーカード等)・専用ソフト導入など準備が必要で、初回は紙のほうが楽な場合も多いです。相続人申告登記は別で、電子署名なしに「かんたん登記・供託申請」からWebブラウザで申出できます(法務省の手続案内、2026年10月1日確認)。

5. 相続登記しないまま亡くなったらどうなりますか?

次の相続人に義務が引き継がれます。3年期限は「知った日から」なので、新しい相続人が知った時点から3年と再カウントされます。ただし数次相続で手続きが複雑化するため、生前に整理しておく方が確実です。

6. 相続人申告登記をした後、正式な相続登記はいつまでにやればいいですか?

遺産分割協議が成立した日から3年以内 です。相続人申告登記はあくまで暫定の義務履行であり、その後に遺産分割で不動産の取得者が決まったら、その日を起算点として改めて3年以内の登記義務が発生します。「申告登記をしたからもう安心」ではない点に注意してください。

まとめ — 空き家相続登記義務化を「過料」で済ませないために

最後にもう一度、空き家相続登記義務化のポイントを整理します。

• 期限: 知った日から 3年以内(過料10万円以下)
• 過去の相続も対象: 2027年3月31日まで に登記申請が必要
• 救済策: 間に合わない時は 相続人申告登記(無料・Webブラウザから申出可。遺産分割後の登記義務は別に残る)
• 自分でやる: 標準的なケースで 4〜5万円 + 戸籍実費
• 司法書士依頼: 報酬は事務所により異なる(日司連アンケートの相続登記の設例で平均74,888円・税込)+ 登録免許税 + 戸籍実費。複雑なケースは上振れ
• その後の売却: 登記完了 → 査定 → 売却で売却益最大化

「まだ時間がある」と思っているうちに、相続人が増えて手続きが複雑化するのが空き家相続の落とし穴です。早めの登記が、最終的なコストを抑えます。

詳しい相続全体の流れは 空き家を相続したら何から始める?5ステップ完全ガイド、節税については 空き家3,000万円特別控除|要件・失敗例・申請手順 も併せて参照してください。