空き家買取 更新: 2026-07-30

空き家の無料査定|あとから請求されない理由と依頼前の準備

「査定は無料」と書いてあるほど、かえって身構えるものです。 タダで人を動かして、その会社はどこで儲けるのか。頼んだが最後、断れない営業が始まるのではないか。

先に結論を3点にまとめます。

1. 空き家の査定が無料なのは、サービスではなく仕組みの結果です。仲介会社が報酬を請求できるのは売買契約が成立したときだけと国土交通省の標準媒介契約約款に定められており、買取業者は買い取った空き家の再販で利益を出します。どちらも査定の段階でお金を取る余地がなく、あとから査定料を請求される心配は原則ありません。
2. 査定には、資料だけで概算を出す机上査定と、現地を見て金額を固める訪問査定の2段階があります。売るかどうか迷っている段階なら机上査定だけで十分です。売る方向に傾いてから訪問査定に進めば、必要以上に身構えずに済みます。
3. 比べるべきは査定額ではなく手取りです。仲介なら仲介手数料、物件の状態によっては解体や残置物処分の費用が査定額から出ていきます。複数社に無料査定を出しても契約の縛りは発生しないので、手取りベースで並べて比較してください。

まずは無料査定で「いま売るといくらか」を把握するところから始めましょう。

空き家の無料査定 状況別ガイド

空き家の査定はなぜ無料なのか

タダで働く会社はありません。 査定が無料で成り立つのは、査定の先にある取引で回収できるからです。回収の仕方は、仲介と買取で違います。

仲介会社の収入は仲介手数料です。 そして国土交通省の標準媒介契約約款は、報酬を請求できる場面を「媒介によって売買契約が成立したとき」と定めています(約款第8条)。売買が成立しなければ、探客に何か月かけても報酬はゼロです。 さらに、仲介会社が受け取れるお金の種類そのものが国の告示(昭和45年建設省告示第1552号)で限定されていて、定められた報酬のほかに受領することは禁じられています。つまり「査定料」という名目でお金を取る余地が、制度の側にありません。査定は、成約という唯一の報酬機会にたどり着くための入口の営業活動です。

買取業者の場合は、もっと単純です。 買取業者は自分が買主になり、買い取った空き家を再生して売り直す利益で稼ぎます。査定は仕入れの見積もりであり、見積もりに課金する仕入れ業者はいません。買取価格の中身(再販価格から何が引かれているか)は空き家の買取相場で分解しています。

例外として費用が発生するのは、こちらから特別に頼んだものだけです。 標準媒介契約約款では、依頼者が特別に依頼した広告の料金と、遠隔地への出張旅費は依頼者の実費負担と定められています(約款第10条)。裏を返せば、頼んでいないものを請求される筋合いはない、ということです。

💡 要点: 仲介は「成約時にしか報酬を請求できない」、買取は「再販益で回収する」。どちらの制度と商売の構造にも、査定でお金を取る場所がない。

机上査定と訪問査定の違い

無料なのは分かった、では何を頼めばいいのか。 査定には2種類あり、出てくる金額の性格が違います。

空き家の場合、この2つの差は普通の家より開きやすくなります。 住んでいる家と違って、空き家は雨漏りやシロアリ、傾き、残置物といった状態の幅が大きく、資料からは見えないからです。机上査定の金額はあくまで入口の数字と考えて、売る前提なら訪問査定まで受けてください。

使い分けの目安はこうなります。 迷っている段階では机上査定だけを複数社に出し、金額の水準と対応の質でふるいにかける。売ると決めたら、残った2〜3社に訪問査定を頼む。遠方に住んでいて何度も現地に行けない人ほど、この順番が効きます。

念のため書き添えると、訪問査定を受けたからといって売る義務が生じるわけではありません。 現地まで来てもらったのに断りにくい、という遠慮は要らない場面です。訪問査定はあくまで金額を固めるための工程で、断られることは業者の側も織り込んでいます。

依頼から査定結果までの流れ

依頼してから査定書を受け取るまでは、おおむね次の5段階です。

1. 問い合わせ: フォームか電話で、所在地と物件の種類、相続した空き家かどうかなどを伝えます
2. 机上査定の回答: 伝えた情報と取引事例をもとに、概算金額の連絡が来ます
3. 訪問査定の日程調整: 現地の鍵の手配と、立ち会いの有無を決めます
4. 現地確認: 建物の状態、境界の状況、越境の有無、残置物、周辺環境を確認します
5. 査定書の提示: 金額と、その根拠の説明を受けます

所要日数は、物件の条件と会社の体制でかなり変わります。 机上査定は資料だけで出せるぶん早く、訪問査定は日程調整と現地確認が挟まるぶん時間がかかる、という関係だけは共通ですが、具体的な日数は会社ごとの差が大きい。だから依頼するときに「いつまでに回答をもらえますか」と先に聞いてください。期限を明言できるかどうかは、その会社の対応の確かさを測る物差しにもなります。

最初の問い合わせで伝える内容も、結果が返る速さを左右します。 所在地と物件種別に加えて、相続した空き家かどうか、鍵があるか、残置物があるか。この3点が最初に伝わっていると、業者は訪問前に調べ物を済ませられ、やり取りの往復が減ります。

なお、査定を受けたあと売却へ進んだ場合の手続き全体は空き家売却の流れにまとめています。査定はその最初の一歩です。

査定前に用意しておく書類と情報

書類が揃っていなくても査定は受けられます。 ただ、渡せる材料が多いほど査定の精度が上がり、あとから金額が下がる場面が減ります。用意できるとよいものは次のとおりです。

• 登記事項証明書: 物件を特定する基本資料です。法務局で取得でき、手数料は書面請求で600円、オンライン請求なら送付受取520円、窓口受取490円です(法務省の登記手数料による)。手元になければ、固定資産税の課税明細書でも所在地や面積の確認に使えます
• 測量図や境界の資料: 確定測量図があるか、境界標が現地に残っているか。「ない」なら、ないと伝えるだけで十分です
• 間取り図と建築時期の分かる資料: 建築確認済証や図面が残っていれば建物評価の材料になります
• 鍵: 訪問査定で建物内部に入れるかどうかで、金額の確度が変わります
• 不具合の正直な申告: 雨漏り、シロアリ、傾きなどの心当たりは最初に伝えます。隠しても現地確認や契約後に発覚し、減額やトラブルの種になるだけです
• 残置物の状況: 家具や家財がどれくらい残っているか。写真があれば話が早く進みます

そろえる作業に時間をかけすぎる必要はありません。 登記事項証明書と鍵の手配だけ済ませて、残りは「あるものを渡す、ないものはないと言う」で査定は動き出します。

査定額と手取りは同じではない

査定書の金額を、そのまま通帳に入る金額だと思うと計算が狂います。 売り方によって、査定額から出ていくお金があるからです。

仲介で売る場合、成約時に仲介手数料がかかります。 上限は国の告示で決まっていて、売買価格のうち200万円以下の部分は5.5%、200万円超400万円以下の部分は4.4%、400万円超の部分は3.3%(いずれも消費税込み)を合計した額です。さらに令和6年7月からは、代金800万円以下の空き家等の売買では、この計算額を超えて最大33万円(税込)まで受け取れる特例が設けられています。価格の低い空き家はこの特例の対象になりやすいので、査定を受けるときに手数料の見込み額もあわせて聞いておいてください。

物件の状態によっては、さらに引き算が続きます。 解体して売る前提なら解体費(目安は解体費用の相場を参照)、残置物を処分してから引き渡すならその処分費、売却益が出れば譲渡所得税です。税額は物件の取得時期や特例の適用で大きく変わるため、金額が見えてきた段階で税務署か税理士に確認するのが確実です。

買取の場合、仲介手数料は原則かかりません。 業者が直接買主になるため、仲介という行為自体が存在しないからです。そのかわり買取価格は仲介で売れると想定される価格の7〜8割が目安になります。この掛け目の中身は空き家の買取相場で分解しているので、安すぎる査定を見抜く物差しにしてください。

比較の式は一つです。 「査定額」ではなく「査定額から出ていくお金を引いた手取り」で、仲介と買取、A社とB社を並べる。査定書に費用の内訳や手取りの試算まで書いてくれるかどうかは、業者の質を見分ける材料にもなります(見分け方の全体は業者選びのチェックリストへ)。

複数社に無料査定を出すときの注意

何社にも査定を頼んだら失礼ではないか、と気にする人がいます。 気にしなくて大丈夫です。むしろ1社の言い値で決めるほうが危うい。ただし、複数社比較には知っておくべき前提が2つあります。

1つめは、査定の段階では何の契約も発生していないことです。 仲介を正式に依頼する契約(媒介契約)は、査定を受けて、依頼先を決めてから結ぶものです。専任媒介契約を結ぶと他社に重ねて依頼できなくなりますが(有効期間は3か月以内と標準約款で定められています)、それは契約書に署名したあとの話です。査定を5社に出しても、断るのに理由はいりません。

2つめは、いちばん高い査定額がいちばん高く売れる価格とは限らないことです。 仲介の査定額は「この金額で売り出しましょう」という提案であって、その金額で売れる保証はありません。高い数字に引かれて依頼した結果、売れずに値下げを重ねる展開は珍しくないでしょう。一方、買取の査定額は業者自身がその金額で買うという提示なので、数字の確実性は高くなります。そのかわり、契約後に金額を見直す条項が契約書に紛れていないかは確認が要ります。

比較を意味のあるものにするコツは、全社に同じ情報を渡すことです。 不具合の申告や残置物の状況を会社ごとに変えて伝えると、査定額の差が物件の評価差なのか情報の差なのか分からなくなります。同じ条件で査定を取り、金額の根拠を聞き比べてください。根拠の聞き方は業者選びのチェックリストにまとめています。

しつこい営業を断る方法

無料査定をためらう理由の本命は、お金より営業でしょう。 一度連絡先を渡したら、断っても電話が鳴り続けるのではないかという不安です。

まず、法律の側に味方がいることを知っておいてください。 宅地建物取引業法とその施行規則(第16条の12)は、次の勧誘行為を禁じています。

• 勧誘に先立って、会社名、担当者名、勧誘が目的であることを告げずに勧誘すること
• 相手が契約しない意思(勧誘を引き続き受けたくないという意思を含む)を示したのに、勧誘を続けること
• 迷惑を覚えさせるような時間の電話や訪問

つまり「今回は見送ります。今後のご案内も不要です」と一度はっきり伝えれば、その後の勧誘の継続は宅建業法上の禁止行為になります。断り文句はこの一言で足ります。理由を説明する義務はありません。

そのうえで、実務の予防策を2つ。

1. 連絡手段を最初に指定する: 依頼フォームの備考欄などに「連絡はメールでお願いします」と書きます。電話営業の入口を最初から閉じられますし、この指定を守らない会社はその時点で候補から外せます
2. 断った記録を残す: 断ってもなお連絡が続くなら、メールで断りを再送して日時を記録し、「宅建業法で禁止された再勧誘に当たる」と伝えます。ここまで来る会社はまれですが、記録は行政の窓口に相談するときの材料になります

なお、査定を複数社に出す予定なら、最初の依頼時に「他社にも査定を依頼しています」と伝えておくのも有効です。比較されている前提が共有されるだけで、無理押しの営業は起きにくくなります。

空き家の無料査定でよくある質問

無料査定だけ受けて、売らなくても本当に問題ありませんか?

A. 問題ありません。仲介会社の報酬は売買契約が成立したときにしか請求できず、査定後に売却を見送っても費用は発生しません。発生しうるのは、こちらから特別に依頼した広告費などの実費だけです(標準媒介契約約款第10条)。

空き家が遠方にあって、訪問査定に立ち会えません。

A. まず机上査定で候補を絞ってください。訪問査定も、鍵の受け渡しや現地の親族の協力などで立ち会いなしに対応できる会社があります。対応可否は会社によるので、依頼時に「立ち会いなしで可能か」を最初に確認するのが早道です。

相続登記がまだ済んでいなくても査定してもらえますか?

A. 査定自体は受けられる会社が多くあります。ただし売買の決済までには名義を相続人へ移す手続きが必要になるため、査定と並行して司法書士に相談しておくと、売ると決めたあとが速くなります。相続未登記の物件に慣れた買取業者なら、手続きの段取りごと相談できます。

机上査定と訪問査定で金額が大きく違ったのはなぜですか?

A. 机上査定は資料から見えない減額要因(雨漏り、傾き、残置物、境界の不明確さなど)を織り込めないためです。差を小さくしたいなら、机上査定の時点で不具合を正直に申告してください。伝えた情報が多いほど、最初の数字が実額に近づきます。

一括査定サイトと1社ずつの依頼、どちらがいいですか?

A. 一括査定は手間が省ける一方、複数社から一斉に連絡が来ます。自分のペースで比べたいなら、対応物件や地域の実績で選んだ2〜3社に個別に依頼し、連絡手段をメールに指定する方法が落ち着いて進められます。どちらの場合も、比較の軸は査定額ではなく手取りと根拠の説明です。

以前受けた査定額は、いつまで有効ですか?

A. 査定額は市況と物件の状態を前提にした、その時点の数字です。周辺の取引状況が変われば動きますし、空き家は放置期間が延びるほど建物の傷みで評価が下がる方向に働きます。時間が空いてから売却を再検討するなら、古い査定書の金額で計画を立てず、再査定を取ってください。

査定額に納得できなければ、値上げの交渉はできますか?

A. 内訳が示された査定なら、前提を変える交渉は可能です。残置物を自分で処分する、境界の資料を用意するなど、業者が見込んだ費用を減らす方向が現実的です。感覚での「もう少し高く」より、査定の根拠を聞いて前提を崩すほうが動きます。 タダより高いものはない、という警戒は、空き家の査定には当てはまりません。 仲介は成約時にしか報酬を請求できず、買取は再販の利益で回収する。無料は善意ではなく、制度と商売の構造がそうさせている結果です。だから安心して使えます。 迷っている段階なら机上査定、売る方向に傾いたら訪問査定。 登記事項証明書と鍵を用意し、不具合は正直に伝え、比べるのは査定額ではなく手取り。断るときは「今後のご案内も不要です」の一言でよく、その一言には法律の裏付けがあります。 査定を受けても、売るかどうかを決めるのはそのあとで構いません。 「いま売るといくらか」という数字を持っているかどうかで、持ち続ける判断も売る判断も精度が変わります。最初の1社は、今日頼めます。