相続 更新: 2026-07-01

空き家の相続放棄|3ヶ月期限・手続き・落とし穴【2026】

「相続した実家、維持できないから相続放棄したい」「相続放棄すれば固定資産税や管理責任から逃れられる?」——空き家の相続放棄 は、負の財産や維持困難な不動産を承継しないための選択肢ですが、3ヶ月期限、改正民法940条による保存義務、他の相続財産も同時放棄 など、知らないと損する落とし穴が複数あります。

この記事では、空き家の相続放棄の 3ヶ月期限と手続き、必要書類と費用、改正民法940条による保存義務(=放棄しても完全解放されない)、相続財産清算人制度、相続放棄以外の選択肢 までを整理します。

結論を先にお伝えすると、空き家の相続放棄で押さえるべきポイントは3つです。

• 「相続を知った日から3ヶ月以内」が絶対期限 — 過ぎると単純承認で放棄不可
• 改正民法940条で保存義務は残る — 「現に占有」している場合、次の相続人 or 相続財産清算人に引き継ぐまで管理責任
• 他の遺産も同時に放棄になる — 空き家だけ放棄はできない

「相続放棄すれば全部解決」と思って手続きしたら、後から「保存義務」「他財産損失」が判明することがあります。

相続放棄、いまの状況は? — 状況別ジャンプガイド

空き家の相続放棄とは — 他の選択肢との違い

💡 TL;DR: 相続放棄は 遺産全体を一切受け継がない という選択。空き家のみ放棄はできず、預貯金・株式・他不動産も同時放棄。家庭裁判所への申述で成立。期限は 3ヶ月。

相続の3つの選択肢

相続放棄が向くケース

• 被相続人の借金が遺産価値を上回る
• 空き家の維持・解体費を払う余裕がない
• 遠方で物理的に管理不可能
• 相続人間のトラブルから離れたい
• 親族関係を断つことに踏み切れる(感情面の問題はある)

相続放棄が向かないケース

• プラスの遺産が空き家負担を上回る
• 空き家以外の遺産(現金・株式・他不動産)が魅力的
• 相続放棄で次順位の相続人(兄弟姉妹等)に迷惑がかかる
• 空き家を売却すれば手取りプラスになる可能性

「空き家だけ放棄」はできない

相続放棄は 遺産全体に対する一括の意思表示。「空き家は要らないけど、預貯金は欲しい」はできません。

このため、相続放棄前に 全遺産の試算 が必須。空き家の維持費 vs 全遺産価値を比較して判断します。

詳しくは 空き家相続後の判断フロー も参照。

空き家相続放棄の3ヶ月期限と起算日

💡 TL;DR: 「相続を知った日から3ヶ月以内」が絶対期限。期限内に家庭裁判所への申述が間に合わないと 単純承認(自動相続)。「相続を知った日」の起算は被相続人の死亡日と一致しないケースあり。

期限の正確な意味

民法915条:「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない」

「相続を知った日」の起算

通常は被相続人の死亡日と一致しますが、以下のケースでは異なります。

• 被相続人と疎遠で死亡を後で知った → 知った日から3ヶ月
• 被相続人の死亡を知らないまま生活していた → 知った日から3ヶ月
• 配偶者・子が全員放棄して兄弟姉妹が次順位 → 「自分が相続人になった事実」を知った日から3ヶ月

「3ヶ月の伸長」が可能

複雑な案件で3ヶ月以内に判断困難な場合、家庭裁判所に 熟慮期間の伸長 を申立てれば、さらに3ヶ月延長(累計6ヶ月)できる場合があります。

申立て期限は 熟慮期間内(=元の3ヶ月以内)。期限直前に弁護士・司法書士に相談。

期限超過時の救済策(限定的)

• 「相続財産の調査に時間がかかった」など正当な理由を主張
• 期限後の 特別な事情による相続放棄 を申立て(裁判所の裁量で受理されるケースあり)
• ただし救済されないケースが多い

期限を超えるとどうなる

単純承認 = 遺産すべてを承継したとみなされる。借金も含めて全て引き継ぐ。

期限後に「想定外の借金が発覚」しても、原則として相続放棄不可。

詳しくは 空き家相続の期限カレンダー|3ヶ月・10ヶ月・3年でやること も参照。

空き家相続放棄の手続きと必要書類

💡 TL;DR: 家庭裁判所への 相続放棄申述書 を提出。必要書類は被相続人の戸籍・住民票除票・申述人(自分)の戸籍。費用は 印紙800円 + 郵送料 + 戸籍取得実費 = 数千円。司法書士・弁護士依頼で 5〜15万円 が相場。

手続きの流れ

[1] 必要書類を集める: 1〜3週間
       ↓
[2] 申述書を作成: 1日
       ↓
[3] 家庭裁判所に提出(郵送 or 持参): 1日
       ↓
[4] 家庭裁判所からの照会書に回答: 1〜2週間
       ↓
[5] 受理通知書を受け取る: 1〜2ヶ月後
       ↓
合計: 書類準備〜受理まで 1〜2ヶ月

必要書類

申述書の書き方

• 申述人の情報: 住所・氏名・生年月日・被相続人との続柄
• 被相続人の情報: 氏名・死亡日・最後の住所
• 放棄の理由: 「遺産が不明」「負債が多い」「遠方で管理困難」など簡潔に
• 提出先: 被相続人の 最後の住所地 の家庭裁判所

司法書士・弁護士に頼む場合

複雑な案件(数次相続・遠方在住・期限ギリギリ)は専門家依頼が安全。

受理後の効果

• 申述人は 「最初から相続人でなかった」 とみなされる
• 次順位の相続人(子→配偶者→親→兄弟姉妹)に相続権が移る
• 借金も含めて承継しない

受理通知の重要性

「受理通知書」は債権者から請求が来た時に「自分は相続放棄しました」と証明する重要書類。永久保管。

空き家相続放棄しても保存義務は残る — 改正民法940条

💡 TL;DR: 2023年改正民法940条により、相続放棄しても 「現に占有している」 相続財産は、次の相続人 or 相続財産清算人に引き継ぐまで 保存義務 が残る。固定資産税は支払い不要だが、倒壊事故等のリスクは免れない。

改正民法940条とは

旧法では「相続放棄者にも一定の管理義務」と曖昧でしたが、2023年改正で明確化されました。

改正民法940条:相続の放棄をした者は、その放棄の時に
相続財産に属する財産を現に占有しているときは、
相続人又は第952条第1項の相続財産の清算人に対して
当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと
同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。

「現に占有」の意味

• 被相続人と同居していた相続人 → 占有あり
• 別居していた相続人 → 通常は占有なし
• ただし、空き家の鍵を持っている・定期管理していた等の事実関係で判断

保存義務の具体的な範囲

倒壊事故のリスク

保存義務違反で倒壊事故 → 民法717条 土地工作物責任 で損害賠償責任(死亡事故なら数千万〜2億円)。

詳しくは 空き家を放置するリスク7つ|倒壊・火災・損害賠償・税金6倍 も参照。

「現に占有していない」を主張

別居していて鍵も持っていなかった場合、「現に占有していない」と主張して保存義務を免れる余地あり。ただし司法判断は個別事情によるため、弁護士に相談が必要。

空き家相続放棄から完全解放するには — 相続財産清算人

💡 TL;DR: 全相続人が放棄して相続人不在 → 相続財産清算人(2023年改正で旧「相続財産管理人」から名称変更)を家庭裁判所で選任。清算人に引き継げば保存義務から完全解放。費用は 20〜100万円(予納金含む)。

相続財産清算人制度の概要

• 家庭裁判所が選任する 第三者(弁護士等) が相続財産を清算
• 清算人が空き家を処分・国庫帰属させる
• 申立人(放棄者)は引渡し後に 保存義務から完全解放

申立て手続き

1. 家庭裁判所に申立て
2. 予納金 を裁判所に納付(20〜100万円)
3. 清算人が選任される
4. 清算人が財産処分・債権者対応
5. 清算人に物件を引き渡し → 保存義務終了

予納金とは

清算人の報酬・実費の前払い。清算後に余れば返還されますが、不動産が処分困難なケースでは予納金が消滅する。

申立てに向くケース

• 空き家が市街地で売却可能 → 清算人が売却 → 予納金が返ってくる可能性
• 空き家が過疎地で処分困難 → 予納金が消滅する可能性大

国庫帰属との関係

清算人が処分困難と判断すれば、最終的に国庫帰属させることが可能。これで「永久に責任から離れる」状態が完成。

詳しくは 空き家活用の選択肢8つ も参照。

空き家相続放棄以外の選択肢 — 売却・買取・持分整理

💡 TL;DR: 相続放棄を考える前に「売却で手取りプラス」「買取で即金化」「共有持分整理」の選択肢を比較。空き家にも価値がある場合、放棄より売却の方が経済的合理性が高い。

選択肢1:現況買取で即金化

訳あり物件専門業者で 現況のまま買取。

• 残置物処分込み・解体不要
• 1〜3ヶ月で売却完了
• 手取りは相場の60〜70%

詳しくは 訳あり物件の売却|再建築不可・事故物件・ゴミ屋敷も買取可 参照。

選択肢2:共有持分のみ整理

兄弟相続で共有名義になっている場合、自分の持分のみ売却 → 「不要な相続」から離脱。

詳しくは 空き家の共有名義|相続後の解消方法・売却の問題点 参照。

選択肢3:解体して土地として売却

建物部分の負担から離脱したい場合、解体補助金活用で解体 → 更地売却。

詳しくは 空き家の解体費用2026|相場・補助金・払えない時の対処法 参照。

比較表

「放棄しなくても解放される」可能性を必ず確認。

空き家相続放棄のよくある質問

1. 相続放棄したら借金の取立てから完全に逃れられますか?

ほぼ完全に逃れられる(受理通知書を債権者に提示)。ただし、放棄手続き前に支払った分は返ってこない。

2. 相続放棄後、固定資産税は支払いますか?

支払い不要。所有権が移転していないため課税対象外。ただし、保存義務はある(940条)。

3. 他の相続人が放棄してくれない場合は?

各相続人は 独立して放棄可能。自分1人で家庭裁判所に申述できます。他の相続人の同意不要。

4. 子供が代襲相続することは?

子に相続権が移ります(子が未成年なら親権者が代理して放棄手続きを判断)。

5. 放棄後に被相続人の高価な遺品が見つかった場合は?

放棄を撤回することは原則できない。後で価値ある遺品が見つかっても受け取れない。

6. 全相続人が放棄したら空き家はどうなる?

相続財産清算人を選任して処分(予納金20〜100万円必要)。最終的に処分困難なら国庫帰属。

7. 相続放棄しても親族関係に影響しますか?

法的な親族関係は変わりません。ただし、次順位の相続人(兄弟姉妹等)に相続権が移るため、その方とのトラブルになる可能性あり。事前に説明することが望ましい。

8. 相続放棄したことを他の親族に隠せますか?

家庭裁判所は 照会されれば回答 します。次順位の相続人は照会で確認可能。隠すのは現実的でない。 最後にもう一度、空き家相続放棄のポイントを整理します。 「相続放棄すれば全部解決」は誤解。本記事の選択肢と費用を踏まえて、最適な判断を。 関連: 空き家を相続したら何から始める?5ステップ完全ガイド / 空き家相続の期限カレンダー / 空き家相続後の判断フロー / 空き家の共有名義