活用 更新: 2026-06-26

空き家を賃貸に出す|リフォーム費・サブリース・DIY型の比較【2026】

「空き家を売るのは惜しい。賃貸に出して収入を得たい」「リフォーム費が心配だが、サブリースなら手間ゼロ?」——空き家の 賃貸活用 は、立地が良い物件で収益化できる選択肢ですが、3つの方法で大きく異なります。

この記事では、空き家賃貸の 3つの方法(通常賃貸・サブリース・DIY型)を収支・初期費用・リスクで比較し、リフォーム費の相場、3,000万円控除との関係、賃貸経営の落とし穴 まで整理します。

結論を先にお伝えすると、空き家賃貸で押さえるべきポイントは3つです。

• 3つの方法: 通常賃貸・サブリース(手間なし・手取り減)・DIY型(初期費用なし・借主依存)
• リフォーム費: 通常賃貸で100〜500万円、DIY型ならゼロ
• 税制注意: 賃貸に出すと 3,000万円特別控除と併用不可

「とりあえず賃貸」は損する可能性大。物件特性と自分の手間許容度で判断します。

空き家賃貸、何で判断する? — 状況別ジャンプガイド

空き家賃貸の3つの方法 — 通常・サブリース・DIY型

💡 TL;DR: 通常賃貸(手取り多・手間多)、サブリース(手間少・手取り減)、DIY型(初期費用ゼロ・借主が自由リフォーム)の3方式。物件状態・所有者の手間許容度・初期投資余力で選ぶ。

3方式の基本比較

5年運用の手取りシミュレーション

立地良・月家賃8万円の物件:

→ DIY型は初期費用が圧倒的に少なく、手取り効率が高い。

空き家賃貸1:通常賃貸 — 安定収入と手間のバランス

💡 TL;DR: 通常賃貸(普通借家契約)は 月3万〜10万円 の家賃収入。リフォーム費 100〜500万円 が前提。自主管理 or 不動産会社委託(家賃の5〜10%)。借地借家法で借主の権利が強い。

通常賃貸の流れ

1. リフォーム(水回り・クロス・床) 100〜500万円
2. 不動産会社に賃貸募集依頼
3. 入居者審査・契約
4. 入居・家賃収入開始
5. 入居中の 管理(故障対応・家賃徴収)
6. 退去時の 原状回復・次の入居者募集

リフォーム費用の相場(賃貸用)

自主管理 vs 不動産会社委託

通常賃貸のリスク

• 空室リスク(地方は1〜2割が空室期間)
• 家賃滞納リスク(保証会社加入で軽減)
• 借主トラブル(騒音・近隣クレーム)
• 借地借家法で立退き困難(更新拒絶も限定的)

空き家賃貸2:サブリース — 手間ゼロだが手取り減

💡 TL;DR: サブリースは 業者が借主となり所有者へ毎月固定額 。手取りは相場家賃の 70〜85%。空室・滞納リスクなし。ただし 30年保証 などの長期契約で契約見直しトラブルあり。

サブリースの仕組み

[所有者] → [サブリース業者(=借主)] → [入居者(借主の借主)]
   ↑                       ↑
 毎月固定額             業者リスク負担

サブリースのメリット

• 空室・滞納リスクなし(業者が負担)
• 入居者対応・管理ゼロ(全部業者)
• 安定した月額収入
• 確定申告も簡素

サブリースのデメリット

• 手取りが 70〜85%程度 (業者の利益・リスク料)
• 長期契約縛り(30年契約等)
• 契約見直しトラブル(数年後に家賃減額要求)
• 解約条件が厳しい

注意:サブリース問題

メディアでも報道された「サブリースの30年保証で家賃が突然減額された」事例多数。

• 当初家賃8万円保証 → 5年後に「市場家賃下落」を理由に6万円に減額
• 所有者は契約継続 or 訴訟の二択
• 業者の倒産リスクも

サブリース契約のチェックポイント

• 家賃見直しの条件(何年ごと・何%まで)
• 解約条件(中途解約金・通知期間)
• 業者の経営状況(財務体質・実績年数)
• クーリングオフ(契約後8日以内なら無条件解約可)

空き家賃貸3:DIY型賃貸 — 初期費用ゼロ・借主リフォーム

💡 TL;DR: DIY型賃貸は 借主が自費でリフォーム → 賃貸契約。所有者の初期費用 ほぼゼロ。家賃は相場の60〜80%だが、リフォーム費負担なしで実質手取り高い。

DIY型賃貸の仕組み

• 物件は 現状有姿(リフォームなし) で貸す
• 借主が自分の好みでリフォーム 可
• 退去時の 原状回復不要(契約により)
• 家賃は通常賃貸より 20〜40%安め

DIY型のメリット

• 初期費用ほぼゼロ(掃除程度のみ)
• 借主が自分でリフォーム → 物件価値が上がる
• 退去時の原状回復不要で楽
• リフォーム好きの借主が長期入居傾向

DIY型のデメリット

• 家賃が安い(相場の60〜80%)
• 借主のリフォーム品質に依存
• 借主退去後の活用がリフォーム次第
• 契約書の特約条項が複雑

DIY型契約の特約事項

• リフォーム範囲(構造変更・水回り・電気工事の可否)
• 退去時の状態(原状回復不要 or 部分的に必要)
• 撤去責任(借主が設置した造作物の処理)
• 修繕負担(設備故障時の修理は誰の負担か)

DIY型に向くケース

• 物件状態が悪く、所有者がリフォーム費捻出できない
• 借主が DIY 好き(若い夫婦・芸術家・職人等)
• 短期売却予定がなく、長期保有予定

空き家賃貸のリフォーム費相場

💡 TL;DR: 賃貸用リフォームの相場: 水回り更新(100〜200万)、クロス・床全面(50〜150万)、外壁・屋根(100〜300万)、間取り変更(200〜500万)。家賃で回収可能か の試算が判断軸。

部位別の相場

リフォーム費の回収シミュレーション

リフォーム費 300万円・月家賃 7万円(リフォーム前は5万円)の場合:

• 家賃UP分: 2万円/月 = 年24万円
• 回収期間: 300万 ÷ 24万 = 12.5年

立地・物件状態次第で、リフォーム費を回収できないリスクもあります。

リフォーム vs 売却の手取り比較

→ 売却の方が圧倒的に手取り多いケースも。両方の試算で判断。

空き家賃貸と税制の注意点

💡 TL;DR: 賃貸に出すと 3,000万円特別控除 との併用不可。賃貸収入は 不動産所得 で確定申告必要。固定資産税は住宅用地特例維持。住宅ローン控除はリフォーム費の一部に適用可能。

注意1:3,000万円特別控除との関係

相続空き家を売却する時の3,000万円特別控除は、「相続後に空き家のまま」 が要件。

• 賃貸に出す → 「空き家のまま」要件不適合 → 控除適用不可
• 控除の節税効果(最大600万円)を失う

賃貸 or 売却の判断は要件確認後に。

注意2:不動産所得の確定申告

賃貸収入は 不動産所得 として確定申告が必要。

• 月家賃 × 12ヶ月 = 年収入
• 経費(固定資産税・修繕費・管理費)を差し引いた金額が課税対象
• 青色申告(65万円控除)が有利だが、開業届+帳簿付け必要

注意3:固定資産税の住宅用地特例

賃貸でも住宅用地特例は維持(賃貸も「住宅利用」とみなされる)。

• 固定資産税が安いまま
• 特定空き家認定リスクも回避

注意4:相続税の小規模宅地特例

賃貸として相続した場合、貸付事業用宅地 の特例(200㎡まで50%減額)が使える可能性あり。要件は税理士に確認。

注意5:住宅ローン控除

リフォーム費を リフォームローン で賄った場合、住宅ローン控除の対象になる場合あり(条件あり)。

空き家賃貸のよくある質問

1. 賃貸に出すと売却できなくなりますか?

できます。賃貸中の物件も売却可能(オーナーチェンジ物件として)。ただし、買主が限定的(投資家中心)で、相場の80〜90%程度になりがち。

2. サブリース業者の選び方は?

経営年数10年以上・上場企業 or 大手 が安心。「30年保証」「絶対安心」を強調する業者ほど契約見直しリスクあり。サブリース問題のニュースを事前にチェック。

3. DIY型賃貸の借主が見つかりにくい?

首都圏では一定の需要あり(リノベ好き・若い夫婦・職人等)。地方は需要少なめだが、SNS・専門ポータルで募集可。

4. 民泊との違いは?

民泊は年180日制限・短期宿泊・観光地中心。賃貸は長期居住・全国どこでも可。収益性は民泊の方が高いが、規制も多い。

5. 賃貸に出して固定資産税が安くなりますか?

同じ。住宅用地特例は所有者居住も賃貸も同じく適用。ただし、家賃収入で固定資産税負担が相殺できるメリットあり。

6. 賃貸経営の確定申告は自分でできますか?

できますが、青色申告は複雑。税理士依頼が報酬 年5〜15万円。物件1〜2件なら自分で対応も可。 最後にもう一度、空き家賃貸のポイントを整理します。 「とりあえず賃貸」は損する可能性大。物件特性 + 自分の手間許容度 + 売却した場合の手取り を踏まえて判断します。 関連: 空き家活用の選択肢8つ / 空き家バンクとは|登録方法・成約率 / 空き家を高く売る7つのコツ