活用 更新: 2026-09-29

空き家を賃貸に出す|リフォーム費・サブリース・DIY型の比較【2026】

「空き家を売るのは惜しい。賃貸に出して収入を得たい」。この発想自体は間違っていません。ただ、賃貸には売却にない性質が1つあります。一度貸すと、後戻りの条件が変わる ことです(相続空き家の3,000万円控除は、貸した時点で使えなくなります)。

この記事では、空き家賃貸の 3つの方法(通常賃貸・サブリース・DIY型)を収支・初期費用・リスクで比較し、リフォーム費の相場、賃貸か売却かの判断、税制の落とし穴 まで整理します。

結論を先にお伝えすると、空き家賃貸で押さえるべきポイントは3つです。

• 3つの方法: 通常賃貸(手取り多・手間多)・サブリース(手間なし・手取り減)・DIY型(初期費用ほぼゼロ・借主依存)
• 初期費用: 通常賃貸・サブリースはリフォーム100〜500万円が前提。DIY型はほぼゼロ
• 税制注意: 賃貸に出すと相続空き家の 3,000万円特別控除が使えなくなり、後から空き家に戻しても復活しない(国税庁)

「とりあえず賃貸」で走り出す前に、収支と出口を数字で並べるところから始めましょう。

空き家賃貸、何で判断する? — 状況別ジャンプガイド

空き家賃貸の3つの方法 — 通常・サブリース・DIY型

💡 この章の要点: 通常賃貸(手取り多・手間多)、サブリース(手間少・手取り減)、DIY型(初期費用ほぼゼロ・借主が自費リフォーム)の3方式。物件の状態・手間の許容度・初期投資の余力 の3軸で選ぶ。

3方式の基本比較

5年運用の手取り比較(試算)

立地の良い月家賃8万円相当の物件を想定した試算です(空室なし・修繕費別と仮定)。

数字の上ではDIY型が優位に見えます。ただしこれは「借主が見つかる」前提の試算で、DIY型の借主は3方式で最も見つけにくいのが実情です。方式選びは収益率だけでなく、成約しやすさとセットで考える必要があります。

空き家賃貸1:通常賃貸 — 安定収入と手間のバランス

💡 この章の要点: 通常賃貸(普通借家契約)は所有者がリフォームして貸す標準形。貸せる状態にするまで2〜4ヶ月・100〜500万円 が相場。借地借家法により 貸主都合で退去してもらうのは極めて難しい ため、「いつでもやめられる」とは考えないこと。

貸し出しまでの流れと期間

1. 賃料査定(不動産会社2〜3社・1〜2週間): 「リフォーム後にいくらで貸せるか」を先に確認
2. リフォーム(1〜3ヶ月・100〜500万円): 賃料査定より先に着工しない
3. 管理方式の決定: 自主管理か委託(家賃の5〜10%目安)か
4. 入居者募集(数週間〜数ヶ月): ポータル掲載・内見対応
5. 審査・契約: 保証会社の利用が一般的
6. 入居開始: 以後、家賃収入と管理業務が始まる

順番を間違えやすいのは1と2です。先にリフォームしてしまうと、「かけた費用に見合う家賃がつかない」と分かった時点で引き返せません。

収支の速算式

年間手取り = 月家賃 × 12 × (1 − 空室率)
            − 管理委託費(家賃の5〜10%)
            − 固定資産税
            − 修繕費(家賃収入の5〜10%を積み立てが目安)

初期費用の回収年数 = リフォーム費 ÷ 年間手取り

回収年数が10年を超える試算になったら、その10年間に建物がさらに古くなることも織り込んでください。回収が終わる頃に次の大規模修繕が来る、というのが築古賃貸の典型パターンです。

自主管理と委託の分担

空き家の賃貸は遠方所有のケースが多く、実務上は委託が標準です。委託費を差し引いた数字で収支を試算してください。

通常賃貸のリスクと、その仕組み

• 空室リスク: 家賃収入ゼロでも固定資産税と管理費は出続ける。地方・駅遠は募集期間が長引きやすい
• 滞納リスク: 保証会社加入を入居条件にすることで大部分は防げる
• 修繕リスク: 給湯器・雨漏りなど設備の故障は貸主負担が原則。築古ほど頻度が上がる
• 立退き困難: 普通借家契約の更新拒絶には「正当の事由」が必要(借地借家法28条)。自分が使いたい・売りたいという理由だけでは認められにくい

最後の1つが空き家賃貸の最重要ポイントです。数年後に売る・使う可能性が少しでもあるなら、期間満了で確実に終了する 定期借家契約(借地借家法38条)で貸すのが安全です。ただし借主には不利な契約のため、家賃は下がりやすく、書面での契約と事前の書面交付説明が法律上の要件になります。

定期借家には、契約した後にもう一つ期限があります。期間が1年以上の契約では、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に「期間満了で終了する」旨を借主に通知しなければならず、通知を忘れると、期間が満了しても終了を借主に主張できません(借地借家法38条6項。遅れて通知した場合は、その通知から6ヶ月が経つまで終了を主張できない)。売却の予定日から逆算して、通知を出す時期を契約時に決めておくのが実務です。逆に借主の側は、床面積200㎡未満の居住用なら、転勤や療養、親族の介護といったやむを得ない事情があれば、申し入れから1ヶ月で解約できます(同7項)。なお契約書は電磁的記録でもよく、事前説明の書面も借主の承諾を得れば電磁的方法で提供できます(同2項と4項。借地借家法38条)。

空き家賃貸2:サブリース — 手間ゼロだが手取り減

💡 この章の要点: サブリースは 業者が一括で借り上げ、所有者へ毎月固定額を払う 方式。手取りは相場家賃の 70〜85%が目安。「30年保証」とうたわれていても、借地借家法32条により業者側から家賃の減額請求ができる ことが法律上の前提。契約前の重要事項説明で減額リスクの説明を受ける。

サブリースの仕組み

[所有者] ←賃料(固定額)― [サブリース業者(=借主)] ←家賃― [入居者]

所有者が結ぶのは業者との契約1本だけ。
入居者の募集・管理・トラブル対応はすべて業者側。

サブリースのメリット

• 空室・滞納の影響を受けない: 入居者がいなくても契約額が入る
• 管理の手間ゼロ: 入居者対応・クレーム・募集をすべて業者が担う
• 遠方でも成立: 現地に行く用事がほぼない
• 収入が固定: 確定申告の計算もシンプル

サブリースのデメリット

• 手取りが減る: 相場家賃の70〜85%程度が目安(業者の利益とリスク料)
• 「保証」でも減額されうる: 下で詳述
• 中途解約が難しい: 解約条件・違約金の定めは契約によって大きく異なる
• 業者の倒産リスク: 入居者の家賃は業者経由でしか入らない

「30年保証」でも家賃が下がる法的な仕組み

サブリース契約は、法律上は業者を借主とする建物賃貸借です。そして借地借家法32条は、経済事情の変動などで家賃が不相当になったとき、契約の条件にかかわらず 当事者が家賃の増減を請求できると定めています。

• 「30年一括保証」の広告があっても、この減額請求権は消えない
• 数年ごとの賃料見直し条項が入っているのが通常
• 減額を拒めば契約終了、受け入れれば収支計画が崩れる、という選択を迫られる

例えば当初8万円の保証額が5年後の見直しで6.5万円になれば、年間18万円の減収です(試算)。収支計画は「保証額が下がる場合」も含めて作る必要があります。

法規制: 契約前に説明を受ける権利がある

サブリース業者とのトラブルが多発したため、賃貸住宅管理業法により業者側に義務が課されています(国土交通省)。

• 誇大広告の禁止: 「家賃保証」と表示する場合、借地借家法により減額されうる旨の併記が必要
• 不当な勧誘の禁止: 家賃減額リスクなどの不利な事実を故意に告げない勧誘は違法
• 契約前の重要事項説明: 家賃減額リスク・解約条件・費用負担を、書面を交付して説明する義務

つまり「減額の可能性を聞いていない」という状況自体が、業者側の義務違反のシグナルです。説明を急かす業者とは契約しないでください。

サブリース契約前のチェックリスト

• 家賃見直しの条件: 何年ごとに見直すか、減額の根拠は何か
• 免責期間: 入居者募集中など、支払いが猶予される期間の有無と長さ
• 解約条件: 中途解約の可否・違約金・通知期間(貸主からと業者からの両方)
• 修繕費の負担区分: 設備故障・原状回復・大規模修繕を誰が払うか
• 業者の体力: 実績年数・管理戸数。倒産すれば保証も止まる

空き家賃貸3:DIY型賃貸 — 初期費用ゼロ・借主リフォーム

💡 この章の要点: DIY型賃貸は 借主の意向で住宅の改修を行える賃貸借(国土交通省の定義)。所有者は現状のまま貸せて初期費用ほぼゼロ、家賃は相場の60〜80%目安。国交省が 契約書式例とガイドブック を公表しており、特約の設計が成否を分ける。

DIY型賃貸の仕組み

• 物件は 現状有姿(リフォームなし) で貸す
• 借主が自分の費用と好みで改修 する(自分で施工しても業者発注でもよい)
• 退去時の 原状回復を免除 する特約を結ぶのが一般的
• 見返りとして家賃は相場より安く設定する

国土交通省はDIY型賃貸借を「借主(入居者)の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約や賃貸物件」と定義し、契約書式例とガイドブックを公表しています。個人間のあいまいな口約束ではなく、この書式例をベースに合意内容を文書化するのが定石です。

DIY型のメリット

• 初期費用ほぼゼロ: 清掃と残置物処分程度で貸し出せる
• 改修で物件価値が上がる余地: 借主の投資が建物に残る
• 長期入居の傾向: 自分で手を入れた家は簡単に離れない
• 退去時の原状回復トラブルが起きにくい: そもそも回復を求めない契約のため

DIY型のデメリット

• 家賃が安い: 相場の60〜80%が目安
• 借主が見つかりにくい: DIY需要は限られる。地方では募集が長期化しやすい
• 改修品質が借主次第: 構造や配管に関わる工事は無条件に許可しない
• 契約設計が複雑: 通常の賃貸借より特約の詰めが多い

契約で必ず決めておく特約事項

• 改修できる範囲: 構造躯体・水回り・電気工事の可否(専門工事は有資格業者に限定する等)
• 申請と承諾の手順: 工事前に書面で内容を申請してもらう
• 退去時の扱い: 原状回復を免除する範囲、造作を残すか撤去するか
• 費用と精算: 借主の改修費用を退去時に精算しない(買い取らない)ことの明記
• 修繕の分担: 既存設備の故障はどちらが直すか

DIY型に向くケース

• 物件の傷みが激しく、貸せる状態にする資金を出したくない
• 長期保有前提で、数年内に売る予定がない
• 借主候補にDIY・リノベーション好きの層が見込める(移住促進エリアなど)

空き家賃貸のリフォーム費相場

💡 この章の要点: 賃貸用リフォームの相場目安は、水回り更新100〜250万円、内装(クロス・床)70〜180万円、外装100〜350万円。判断軸は「家賃の上がり幅で何年で回収できるか」の1点。回収シミュレーションを先に回す。

部位別の相場(目安)

金額は物件の状態・地域で大きく変わります。見積もりは2〜3社の相見積もりが前提です。

回収シミュレーション(試算)

回収年数 = リフォーム費 ÷ (家賃アップ分 × 12ヶ月)

例: リフォーム費300万円
    リフォームで家賃が月5万円 → 7万円に上がる場合
    回収年数 = 300万 ÷ (2万 × 12) = 12.5年

• 12.5年は長い: その間の空室・修繕・税金は別にかかる
• 家賃が上がらない改修は回収不能: 「きれいにしたのに家賃は据え置き」が最悪のパターン
• 順序が大事: 改修前に不動産会社へ「この工事で家賃はいくらになるか」を確認する

「回収できないならリフォームしない」も正解

回収の見込みが立たない物件で取れる道は3つあります。

• DIY型で現状のまま貸す: 初期費用を借主側に移す
• 現状のまま売却する: 買取業者はリフォーム前提で値付けするため、事前の修繕は不要
• リフォームして自分で使う: 収益回収ではなく自家利用として費用を捉え直す

「直してから考える」だけは避けてください。かけた費用が判断を縛り、賃貸でも売却でも損な選択を引きずりやすくなります。リノベーションの費用対効果は 空き家リノベーション も参照してください。

賃貸に出す前に「売却したら」を並べる — 判断の分岐点

💡 この章の要点: 賃貸と売却は「収益の総量」だけでなく 不可逆性 が違う。賃貸は一度始めると 3,000万円控除の喪失・立退き困難 という形で後戻りしにくい。迷ったら、査定額(売却の手取り)を先に取ってから賃貸の収支と並べる。

賃貸と売却の比較表

「とりあえず賃貸」が戻れない理由

相続空き家の3,000万円特別控除(譲渡所得から最大3,000万円を控除)には、「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」という要件があります(国税庁No.3306)。

• 一度でも貸すと要件を外れる: 後で空き家に戻してから売っても復活しない
• 控除の適用期限: 2027年(令和9年)12月31日までの譲渡、かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
• 金額のインパクト: 譲渡所得次第で税額が100万円単位で変わる(試算は 空き家3,000万円特別控除 参照)

賃貸で得られる年間数十万円の手取りと、控除を失うことによる将来の税負担増。この2つを並べて初めて「とりあえず賃貸」の損益が見えます。

親が施設に入って空いた実家を貸す場合も同じ構図です。入所後に貸した家は、相続後の空き家特例の要件を外れます。貸す前に残す、貸す、売るを親の意思と戻る見込みから比べる手順は親の施設入所で実家が空き家になったときの判断にあります。

売却を選ぶ場合の2ルート

売却には、不動産会社が買主を探す 仲介 と、業者が直接買う 買取 があります。賃貸と迷うような物件(築古・地方・要リフォーム)は、仲介では買い手がつきにくく、買取が現実的な受け皿になります。

• 期間: 標準1〜2ヶ月。賃貸の入居者募集より短く、期間が読める
• 費用: 仲介手数料なし。残置物もそのまま引き取る業者が多い
• 注意: 価格は相場の6〜8割目安。3社以上の比較が防衛策

詳しい手順は 空き家売却の流れ7ステップ、仲介との使い分けは 空き家の買取と仲介どちらが得? を参照してください。

空き家賃貸と税制の注意点

💡 この章の要点: ① 賃貸に出すと 3,000万円控除と併用不可、② 家賃は 不動産所得 として確定申告、③ 戸建て1軒の青色申告特別控除は 原則10万円(65万円には事業的規模が必要)、④ 固定資産税の住宅用地特例は賃貸でも維持される。

注意1: 3,000万円特別控除を失う

前章のとおり、相続空き家を貸した時点で3,000万円控除の要件(相続時から譲渡時まで貸付けの用に供されていないこと)を外れます(国税庁No.3306)。

• 賃貸を始める前に、控除を使った場合の税額を試算しておく
• 「控除を使って売る」選択肢を残すなら、賃貸開始はその後戻りをなくす決定だと理解して踏む

注意2: 家賃収入は不動産所得として確定申告

• 計算: 年間家賃収入 −必要経費(固定資産税・修繕費・管理委託費・減価償却費など)= 不動産所得
• 申告: 給与所得者でも、不動産所得があれば原則確定申告が必要
• 記録: 家賃の入金記録と経費の領収書を年初から保存しておく

注意3: 青色申告の控除額は「規模」で決まる

青色申告特別控除の55万円・65万円は、不動産所得の場合 事業として営まれている規模 であることが要件です(国税庁No.2072)。

• 事業的規模の目安: 戸建てならおおむね5棟以上、アパートならおおむね10室以上(国税庁No.1373、いわゆる5棟10室基準)
• つまり空き家1軒の賃貸では: 青色申告をしても特別控除は 原則10万円
• それでも白色申告より有利なので、開業届と青色申告承認申請は検討の価値あり

注意4: 固定資産税の住宅用地特例は維持される

賃貸住宅の敷地も住宅用地なので、固定資産税を最大1/6に抑える特例はそのまま適用されます(総務省)。

• 人が住むことで、特定空き家・管理不全空き家の勧告リスクも実質的に消える
• 特例の仕組みは 空き家の固定資産税 を参照

注意5: 相続税の小規模宅地等の特例(貸付事業用)

賃貸中の物件を次の世代へ相続する場合、貸付事業用宅地等 として200㎡まで評価額50%減の特例を使える可能性があります(国税庁No.4124)。

• ただし 相続開始前3年以内に貸し始めた宅地は原則対象外 という制限がある
• 適用可否は要件が細かいため、相続対策として使うなら税理士に確認を

試算: 築47年・地方・相続空き家で賃貸を検討したモデルケース

💡 この章の要点: リフォーム380万円・家賃4.5万円の試算では、空室ゼロの楽観前提でも 回収に約9年。空室と控除喪失まで織り込むと賃貸の分が悪く、このモデルケースでは 控除を使った売却 に軍配が上がった。分かれ目は「賃料査定を先に取ったこと」。

賃貸か売却かの判断が実際どう進むのか、時系列で見てみましょう。よくある条件を組み合わせた架空のモデルケース(試算)です。

設定: 地方都市郊外の一戸建て(昭和54年築・築47年)。親が亡くなり、県外に住む長男が相続。駅からバス15分、室内は要リフォーム。長男は当初「売るのは忍びないので賃貸に」と考えていた、という状況を想定します。

検討のタイムライン

賃貸案の収支試算(このケース)

このケースから読み取れること

• 賃料査定が先、リフォームは後: 先に380万円かけていたら、回収不能のまま賃貸経営に固定されていた
• 回収9年の意味: 回収が終わる頃には築56年。次の修繕が待っている
• 控除が決め手になった: 譲渡所得(売却額から取得費・譲渡費用を引いた額)は3,000万円控除の範囲に収まり税額0円(申告は必要)。賃貸に出していたらこの選択肢ごと消えていた
• 「売るのは忍びない」の扱い: 感情の問題は残る。ただし数字を並べたことで、「忍びないから貸す」ではなく「忍びないが、貸すと損が確定する」と判断の質が変わった

空き家賃貸のよくある質問

1. 賃貸に出すと売却できなくなりますか?

売却自体は可能 です(入居者付きの「オーナーチェンジ物件」として)。ただし買主が投資家中心になり、価格は下がりがちです。空室に戻してから売ろうにも、普通借家契約では貸主都合の立退きに正当事由が必要で、思うようには進みません。

2. サブリース業者はどう選べばいいですか?

重要事項説明の質で選んでください。賃貸住宅管理業法により、業者は家賃減額リスクや解約条件を契約前に書面で説明する義務があります(国土交通省)。減額の可能性を明言しない・説明を急かす・「損はさせない」と断言する業者は、その時点で候補から外すのが安全です。

3. DIY型賃貸の借主は見つかりますか?

需要はあるが、待つ覚悟が要ります。リノベーション好きの若い世帯・移住者・職人など一定の層はいるものの、通常賃貸より母数は小さめ。国交省の契約書式例を使って条件を明確にし、DIY可物件を扱うポータルや自治体の空き家バンクも併用して募集の間口を広げてください。

4. 民泊との違いは?

民泊(住宅宿泊事業)は年間180日が営業日数の上限 です(住宅宿泊事業法・民泊制度ポータルサイト)。短期宿泊で単価は高いものの、稼働上限・届出・近隣対応の負荷があります。長期・安定なら賃貸、観光需要のある立地で手間をかけられるなら民泊、という住み分けです。詳しくは 空き家で民泊経営 を参照してください。

5. 賃貸に出すと固定資産税は安くなりますか?

税額は変わりません。住宅用地特例は空き家のままでも賃貸中でも同じく適用されます。変わるのは「家賃収入で税負担を相殺できる」ことと、管理不全による勧告リスクが実質なくなることです。

6. 賃貸経営の確定申告は自分でできますか?

戸建て1軒ならできます。取引の数が少なく、会計ソフトで対応できる範囲です。なお青色申告でも1軒では特別控除は原則10万円(65万円控除には事業的規模が必要)なので、「65万円控除のために税理士へ年10万円」のような本末転倒には注意してください。

7. 売りに出しても売れないので、賃貸への切り替えを考えています

売れない原因の切り分けが先。価格設定や募集方法に原因があるなら、そこを直せば仲介のまま売れる余地が残っています。しかも賃貸に切り替えると3,000万円特別控除の要件を外れる(注意1)ため、切り替えは後戻りしにくい判断です。まず 空き家が売れない時の対処法|原因の切り分けと打ち手の順番 で原因を確認してからでも遅くありません。

8. 数年後に売る予定があっても賃貸に出せますか?

定期借家契約なら可能。あらかじめ期間を定めて契約し、期間満了で更新なく終了する契約形態です(借地借家法38条)。普通借家契約は借主の権利が強く期限どおりの立退きが難しいため、入居中のまま売る形になり、買主が投資家中心・価格も下がりがち(Q1参照)。空室に戻してから売りたいなら定期借家で貸すのが安全です。募集時に「定期借家」と明示する分、借主は見つかりにくくなる点は織り込んで判断を。契約期間が1年以上なら、満了の1年前から6ヶ月前までに終了の通知を出さないと期間満了で終わらせられない(38条6項)ので、売却予定日に合わせて通知の時期を先に決めておいてください。

まとめ — 賃貸活用は「物件特性 + 手間許容度 + 売却比較」で判断

最後にもう一度、空き家賃貸のポイントを整理します。

• 3つの方法: 通常賃貸(手取り多・手間多)/ サブリース(手間なし・減額リスク)/ DIY型(初期費用ほぼゼロ・借主待ち)
• 順序: 賃料査定 → 収支試算 → それからリフォーム。先に工事しない
• リフォーム費: 100〜500万円目安。回収10年超なら立ち止まる
• 法律: 普通借家は立退き困難(借地借家法28条)。売る可能性があるなら定期借家(38条)
• 税制: 貸した時点で3,000万円控除は消え、戻らない。青色申告の控除は1軒なら原則10万円
• 売却比較: 買取なら現状のまま1〜2ヶ月で確定。賃貸の総収益と並べてから決める

「とりあえず賃貸」は、後戻りの利かない決定を「とりあえず」で踏むことです。査定額と収支試算、2つの数字を手元に置いてから選んでください。

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