空き家買取 更新: 2026-05-22

空き家を売るには?最初に知るべき手順とおすすめ業者5選【2026年】

空き家を売るには、いきなり査定を依頼する前に「誰の名義か」「どのような状態か」「いつまでに売りたいか」を整理することが大切です。相続、老朽化、境界、税金などの問題があると、通常の住宅売却より確認事項が増えるためです。

総務省「住宅・土地統計調査」（2023年）でも、全国の空き家数は増加傾向にあると公表されています。空き家は放置すると管理費や固定資産税の負担が続くため、売却を検討している場合は早めに準備を始めましょう。

空き家を売るには何から始める？最初の一歩

空き家を売るには、まず権利関係と現状の確認から始めます。売却価格を調べる前に、そもそも自分が売却できる状態かどうかを確認する必要があります。

特に相続した空き家では、登記名義が亡くなった親や祖父母のままになっていることがあります。この場合、売却手続きの前に相続登記が必要になるケースが多いため注意しましょう。

まず所有者と登記名義を確認する

最初に確認したいのは、法務局で管理されている登記簿上の名義です。登記簿には、土地や建物の所有者、面積、所在地などが記載されています。

確認する主なポイントは次のとおりです。

• 登記名義人は誰か
• 土地と建物の名義が同じか
• 共有名義になっていないか
• 住宅ローンなどの抵当権が残っていないか
• 相続登記が済んでいるか

相続登記は、2024年4月から義務化されています。制度の詳細は法務省が案内しているため、未対応の場合は司法書士や法務局に確認しましょう。

売りたい理由と希望時期を決める

次に、なぜ売りたいのか、いつまでに売りたいのかを整理します。理由によって、選ぶべき売却方法が変わるためです。

たとえば、できるだけ高く売りたいなら仲介、早く現金化したいなら買取が候補になります。遠方に住んでいて管理が難しい場合は、現地対応に慣れた不動産会社を選ぶことも重要です。

「半年以内に売りたい」「相続人で話し合ってから進めたい」など、希望時期を家族で共有しておくと、その後の判断がしやすくなります。

家財・建物状態・境界の状況をメモする

空き家の状態も、できる範囲でメモしておきましょう。写真を撮っておくと、不動産会社や専門家に相談するときに説明しやすくなります。

確認したい内容は次のとおりです。

すべてを完璧に調べる必要はありません。まずは分かる範囲で整理し、分からない点は不動産会社や土地家屋調査士に相談しましょう。

売却前に確認したい空き家の状態

空き家は、権利関係や建物状態によって売り方が変わります。相続登記が未了、共有名義、再建築不可、老朽化などの事情があると、売却までに追加対応が必要になることがあります。

問題がありそうな場合でも、すぐに売れないと決まるわけではありません。まずは事情を整理し、どの方法なら売却できるかを確認することが大切です。

相続登記や共有名義に問題がないか

相続した空き家を売る場合、原則として相続人への名義変更を済ませてから買主へ所有権を移します。相続人が複数いる場合は、全員の同意が必要になることが一般的です。

共有名義の空き家では、1人だけの判断で全体を売却することはできません。共有者同士で売却方針、価格、費用負担、売却代金の分配方法を話し合っておきましょう。

相続人が多い、連絡が取れない人がいる、遺産分割協議が済んでいないなどの場合は、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

再建築不可とは？建て替えできない土地の注意点

再建築不可とは、現在の建物を解体すると、原則として新しい建物を建てられない土地のことです。多くは、建築基準法上の道路に十分接していない土地で起こります。

再建築不可の空き家は、住宅ローンが利用しにくい、買主が限られるなどの理由で売却価格に影響することがあります。ただし、隣地所有者や投資家、リフォーム目的の買主に需要がある場合もあります。

判断には道路や接道条件の確認が必要です。不動産会社だけでなく、必要に応じて自治体の建築指導課などにも確認しましょう。

特定空家・管理不全空家になるリスク

特定空家とは、倒壊の危険や衛生上の問題があるなど、自治体が問題のある空き家として指定する可能性がある建物です。管理不全空家は、放置すると特定空家になるおそれがある空き家を指します。

国土交通省や各自治体は、空家等対策の制度を案内しています。指定されると、助言・指導・勧告などを受ける場合があり、固定資産税の住宅用地特例に影響する可能性もあります。

屋根や外壁の崩れ、草木の繁茂、害虫・害獣、ゴミの放置がある場合は、売却前でも最低限の管理を行いましょう。

空き家を売る主な方法と向いている人

空き家を売る方法は、仲介、買取、空き家バンク、隣地所有者への売却、解体後の土地売却などがあります。どの方法がよいかは、売却までの希望期間、建物状態、価格の優先度によって変わります。

高く売ることだけを重視すると、売却期間が長くなる場合があります。一方、早く手放すことを重視すると、価格は仲介より低くなる傾向があります。

仲介で売る方法｜時間をかけて買主を探す

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。市場に広告を出し、一般の買主や投資家から購入希望者を探します。

仲介のメリットは、市場価格に近い売却を目指しやすいことです。一方で、売却まで数か月以上かかることもあり、内覧対応や価格交渉が必要になります。

建物状態が比較的よい空き家、立地に需要がある空き家、売却を急いでいない人に向いています。

買取で売る方法｜早く手放したい場合に検討

買取は、不動産会社が直接空き家を買い取る方法です。買主を探す期間が短くなりやすく、条件が合えば比較的早く売却できます。

買取のメリットは、現金化しやすいこと、内覧対応が少ないこと、残置物や老朽化に柔軟に対応してもらえる場合があることです。ただし、買取価格は仲介で売る場合より低くなる傾向があります。

早く手放したい人、遠方で管理が難しい人、雨漏りや老朽化がある空き家を売りたい人は、買取も選択肢に入れるとよいでしょう。

空き家バンク・隣地売却・解体後売却の選択肢

自治体が運営する空き家バンクを利用する方法もあります。移住希望者や地域で住まいを探している人に情報を届けられる可能性があります。

また、隣地所有者に売却できる場合もあります。隣地の人にとっては、敷地を広げられる、駐車場を確保できるなどのメリットがあるためです。

建物の傷みが激しい場合は、解体して土地として売る方法もあります。ただし、解体費用や固定資産税への影響があるため、解体前に不動産会社や税理士、自治体に確認しましょう。

空き家買取おすすめ業者ランキング5選(全国対応)

空き家の買取を検討する際、対応エリア・取り扱える物件状態・査定スピードは業者によって異なります。 ここでは、現状渡しでの買取に強みを持つ業者を中心に特徴と対応範囲をまとめました。 最終的には複数社の査定額と契約条件を比較したうえで判断してください。

11位:アキラッキー

全国47都道府県対応の空き家買取専門サービス。他社が断る物件も現状のまま買取

• 残置物・廃屋・倒壊リスク・ゴミ屋敷でも現状渡しOK(撤去・解体費はすべて運営側負担)
• 再建築不可・借地・底地・共有持分・事故物件・相続未登記まで対応
• 弁護士・税理士・司法書士の3士業と連携し、相続案件もワンストップ
• 仲介手数料0円・査定相談無料、契約〜決済まで最短数日
• 問い合わせは公式サイトのお問い合わせフォームから(電話・メールどちらでも受付)
• 公式: https://aki-lucky.com/?utm_source=seo&utm_campaign=1
• 対応エリア:全国47都道府県

22位:株式会社ウィントランス(空き家パス)

空き家専門の全国対応買取サービス。残置物そのままで買取相談可

• 残置物・古家・農地隣接物件も現状渡し対応
• 全国47都道府県の取引実績
• 立会い不要のリモート完結プランも用意
• 対応エリア:全国対応

33位:タウンライフ(空き家対策)

複数社の見積もりを一括で取れる空き家マッチングサービス

• 1回の入力で複数の買取・活用業者に相談可能
• 売却以外(賃貸・リフォーム・解体)の提案も比較できる
• 全国対応、利用無料
• 対応エリア:全国対応

44位:株式会社ハウスドゥ

全国700店舗超のFCネットワーク、空き家買取サービス「ハウス・リースバック」も展開

• FCネットワークでエリアカバレッジが広い
• 都市部から地方まで査定対応
• リースバックなど多様な売却プランを比較可
• 対応エリア:全国(FC加盟店経由で対応)

55位:株式会社AlbaLink(アルバリンク)

訳あり物件専門の全国買取業者。難物件のノウハウが豊富

• 再建築不可・私道・接道なし・事故物件などに対応
• 全国対応のスケールメリット
• メディア露出による知名度
• 対応エリア:全国対応

※掲載順は本記事独自の参考評価であり、業者の優劣を断定するものではありません。実際の査定額・契約条件は物件の状況と各業者の判断により異なります。

空き家売却の流れ7ステップ

空き家売却は、方針確認から引き渡し、必要に応じた確定申告まで進めます。全体の流れを知っておくと、途中で何をすべきか迷いにくくなります。

遠方にある空き家でも、郵送、オンライン面談、委任状などを活用すれば、現地訪問の回数を減らせる場合があります。

1. 家族・共有者と売却方針を確認する

まず、家族や共有者と売却方針を確認します。相続人が複数いる場合は、売却するか、貸すか、保有するかを話し合う必要があります。

価格の希望、売却時期、片付け費用の負担、売却代金の分け方も早めに確認しましょう。

2. 不動産会社や専門家に相談する

次に、不動産会社へ相談します。相続登記、税金、境界などの問題がある場合は、司法書士、税理士、土地家屋調査士にも相談が必要です。

法律・税務・登記の判断は個別事情で変わります。不動産会社の説明だけで判断せず、必要に応じて専門家へ確認しましょう。

3. 査定を受けて売却方法を選ぶ

査定では、仲介で売る場合の想定価格や、買取価格を確認します。査定額だけでなく、売却にかかる期間、必要な片付け、修繕、測量の有無も確認しましょう。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」では、地価や不動産取引価格などの参考情報を確認できます。実際の価格は物件ごとに異なるため、複数の会社に相談するのが現実的です。

4. 媒介契約または買取条件を決める

仲介で売る場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があります。

買取の場合は、買取価格、引き渡し時期、残置物の扱い、契約不適合責任の範囲などを確認します。契約不適合責任とは、売却後に契約内容と異なる不具合が見つかった場合の売主の責任のことです。

5. 内覧・価格交渉・売買契約を進める

仲介では、購入希望者の内覧や価格交渉を経て、売買契約に進みます。空き家の場合、鍵の管理や現地案内を不動産会社に任せられるか確認しておくと安心です。

売買契約では、売買価格、手付金、引き渡し日、付帯設備、残置物、境界、雨漏りなどの告知事項を確認します。

6. 決済・引き渡しを行う

決済日には、売買代金の受け取り、所有権移転登記、鍵の引き渡しなどを行います。住宅ローンの抵当権が残っている場合は、抹消手続きも必要です。

遠方に住んでいる場合は、司法書士や不動産会社に必要書類や当日の流れを事前に確認しましょう。

7. 必要に応じて確定申告をする

空き家を売って利益が出た場合、譲渡所得として所得税・住民税がかかる可能性があります。譲渡所得とは、売却価格から取得費や売却費用などを差し引いた利益のことです。

税額や特例の適用可否は、所有期間、居住状況、相続の有無などで変わります。国税庁の情報を確認し、必要に応じて税理士や税務署へ相談しましょう。

空き家を売るときの必要書類・費用・税金

空き家を売るには、書類、費用、税金の準備が必要です。すべてを最初からそろえられなくても、早めに所在を確認しておくと手続きがスムーズになります。

書類が見つからない場合でも、再取得や代替手続きができることがあります。不動産会社や司法書士に相談しましょう。

必要書類一覧｜権利証・固定資産税通知書など

代表的な必要書類は次のとおりです。

相続物件では、戸籍謄本、遺産分割協議書、相続関係説明図などが必要になることもあります。

売却時にかかる主な費用

空き家売却でかかる主な費用は次のとおりです。

• 仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 登記費用
• 測量費
• 残置物撤去費
• ハウスクリーニング費
• 解体費
• 税理士や司法書士への報酬

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が目安です。低廉な空き家の売買では別の報酬規定が関係する場合もあるため、事前に不動産会社へ確認しましょう。

解体費用は木造住宅で1坪あたり数万円程度が一般的とされますが、地域、構造、前面道路、アスベストの有無などで大きく変わります。必ず複数の見積もりを取りましょう。

譲渡所得とは？売却益にかかる税金の基礎

譲渡所得は、空き家を売って得た利益を指します。単純な売却価格ではなく、取得費や売却費用を差し引いて計算します。

基本的な考え方は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

取得費には、購入時の価格や購入時の諸費用などが含まれます。相続した古い家では取得時の資料が残っていないこともあるため、税理士や税務署に確認しましょう。

3000万円特別控除など特例は専門家に確認

空き家売却では、一定の条件を満たすと3000万円特別控除などの特例を使える場合があります。制度の詳細は国税庁が案内しています。

ただし、相続した空き家、居住していた家、解体後の土地など、状況によって適用条件が異なります。税金に関する判断は個別事情で変わるため、必ず税理士または税務署へ相談してください。

売れにくい空き家の対策と注意点

売れにくい空き家でも、対策を取れば売却できる可能性があります。ただし、高額なリフォームや解体を先に行うと、費用を回収できないことがあります。

基本は、現状のまま査定を受け、必要な対策を専門家と相談しながら決めることです。

片付けや修繕は「最低限」から考える

空き家の片付けは、まず貴重品、重要書類、思い出の品の確認から始めます。すべてをきれいにしてから査定する必要はありません。

修繕も同様に、売却前に大規模リフォームをする必要があるとは限りません。雨漏りの応急処置、庭木の剪定、玄関周りの整理など、最低限の対応で十分な場合があります。

境界未確定・雨漏り・シロアリの対応

境界が未確定の場合、買主が不安を感じやすくなります。境界標がない、隣地との越境がありそうな場合は、土地家屋調査士に相談しましょう。

雨漏りやシロアリ被害がある場合は、隠さず不動産会社に伝えることが重要です。告知しないまま売却すると、後で契約トラブルになる可能性があります。

解体して更地にする前に確認すべきこと

解体すると土地として見せやすくなる一方で、解体費用がかかります。また、住宅が建っている土地に適用される固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性もあります。

さらに、再建築不可の土地では、解体後に建て替えできない場合があります。解体前に、不動産会社、自治体、税理士へ確認しましょう。

査定額だけでなく条件と説明内容を比較する

査定額が高い会社が、必ずしもよい会社とは限りません。実際に売れる根拠、販売方法、費用、契約条件を確認することが大切です。

比較したいポイントは次のとおりです。

• 査定額の根拠が明確か
• 仲介と買取の両方を説明してくれるか
• 残置物や解体の扱いが明確か
• 契約不適合責任の説明があるか
• 遠方対応や鍵の管理に対応できるか

納得できない点がある場合は、その場で契約せず、家族や専門家に相談してから判断しましょう。

誰に相談すればよい？相談先の選び方

空き家売却では、不動産会社だけでなく、司法書士、税理士、土地家屋調査士、自治体が関わることがあります。悩みごとに相談先を分けると、手続きが進めやすくなります。

相続登記、税金、境界、契約条件は個別事情で判断が変わります。売却前に不動産会社だけでなく、必要に応じて専門家へ確認しましょう。

不動産会社｜売却方法や価格の相談

不動産会社は、売却価格、仲介・買取の選択、販売活動、買主探しの相談先です。空き家の取引実績がある会社を選ぶと、老朽化や残置物への対応も相談しやすくなります。

司法書士｜相続登記や名義変更の相談

司法書士は、相続登記、所有権移転登記、抵当権抹消などの専門家です。相続人が複数いる場合や登記名義が古い場合は、早めに相談しましょう。

税理士｜譲渡所得や特例の相談

税理士は、譲渡所得、取得費、3000万円特別控除など税金の相談先です。売却前に相談すると、売却後の税負担を把握しやすくなります。

土地家屋調査士｜境界・測量の相談

土地家屋調査士は、土地の境界や測量の専門家です。境界標が見つからない、隣地との境があいまい、土地面積に不安がある場合に相談します。

自治体｜空き家バンクや補助金の相談

自治体では、空き家バンク、解体補助金、改修補助金、空き家相談窓口を設けている場合があります。制度の有無や条件は自治体により異なるため、空き家がある市区町村へ確認しましょう。

参考にしたい公的データ・支援制度

空き家を売るには、価格や手続きだけでなく、法制度・税金・地域の需給を公的情報で確認しておくことが大切です。

国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」関連ページ

空き家を売るには、放置した場合の行政対応や税負担の変化も把握しておきたいところです。このページでは、特定空家の定義や行政指導の根拠、固定資産税の住宅用地特例が除外される制度概要を確認できます。売却を先送りするリスクを整理する際の参考になります。

国土交通省「全国版空き家・空き地バンク」

空き家を売るには、不動産会社への相談だけでなく、自治体が関わる流通の仕組みも知っておくと選択肢を広げやすくなります。全国版空き家・空き地バンクでは、自治体が登録する空き家・空き地情報を横断検索でき、各自治体の空き家バンク窓口を探す入口としても利用できます。

総務省「住宅・土地統計調査」(空き家の状況)

空き家を売るには、周辺地域で空き家がどの程度あるのかを公的統計で把握することも有用です。住宅・土地統計調査では、全国や都道府県別の空き家数・空き家率を確認できます。地域の空き家事情を踏まえて、売却方針や相談先を考える際の一次データとして参照できます。

国税庁「No.4152 相続税の計算」

相続した空き家を売るには、売却前に相続税の基本的な考え方を確認しておくことが大切です。このページでは、相続税の計算方法や基礎控除、税率について確認できます。空き家を所有し続けるか、売却するかを検討する際に、税負担の見通しを整理する参考になります。

国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

相続した空き家を売るには、譲渡所得に関する特例の有無が手取り額に影響する場合があります。このページでは、被相続人の居住用財産である空き家を売ったときの3,000万円特別控除について、適用要件を確認できます。売却時期や必要書類を検討する前に目を通したい情報です。

国土交通省「空家対策総合支援事業」

空き家を売るには、解体や改修など売却前の対応が必要になることもあります。空家対策総合支援事業は、自治体が空き家対策に取り組むための国の補助制度で、各自治体の補助金の財源根拠として位置づけられます。利用できる制度を自治体で確認する際の背景情報として参考になります。

よくある質問（FAQ）

空き家を売るには、まず何から始めればよいですか？

最初に確認すべきなのは、空き家の登記名義と所有者です。相続した家の場合、名義が亡くなった人のままだと売却手続きに進めないことがあるため、司法書士への相談も検討しましょう。

相続登記をしていない空き家でも売れますか？

原則として、買主へ名義を移す前に相続登記が必要です。2024年4月から相続登記は義務化されているため、未対応の場合は早めに法務局や司法書士に確認しましょう。

家の中に荷物が残っていても売却できますか？

残置物がある状態でも査定や相談は可能です。ただし、売買契約や引き渡しまでに撤去が必要になることが多いため、撤去費用を見積もっておくと安心です。

空き家は仲介と買取のどちらがよいですか？

時間をかけて買主を探せるなら仲介、早く手放したい場合や老朽化が進んでいる場合は買取が選択肢になります。価格だけでなく、売却までの期間、契約不適合責任、片付け条件なども比較しましょう。

古くて傷んだ空き家でも売れますか？

築年数が古い空き家でも、土地としての需要やリフォーム前提の需要があれば売れる可能性があります。ただし、雨漏りやシロアリ、再建築不可などの事情がある場合は、価格や条件に影響することがあります。

空き家は解体してから売った方がよいですか？

解体すると土地として見せやすくなる一方、解体費用がかかり、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性もあります。解体前に不動産会社や税理士、自治体へ確認するのがおすすめです。

空き家を売ったら税金はかかりますか？

売却して利益が出た場合、譲渡所得として所得税・住民税がかかる可能性があります。取得費や売却費用、特例の有無で税額が変わるため、税務署や税理士に確認しましょう。

遠方にある空き家でも売却できますか？

遠方の空き家でも売却は可能です。現地対応をしてくれる不動産会社を選び、委任状、郵送手続き、オンライン面談などを活用すれば、現地訪問の回数を減らせる場合があります。

空き家を売る時の注意点は？

空き家を売る時は、まず相続登記や共有者の同意など「売れる権利状態」か確認しましょう。雨漏り、シロアリ、残置物、境界未確定は価格交渉や契約後トラブルの原因になります。解体して更地にすると固定資産税が上がるケースもあるため、現況売却・解体後売却・買取を比較するのが安心です。

不動産の三大タブーは何ですか？

公的に決まった「三大タブー」はありませんが、空き家売却で避けたいのは、①相場を見ず高すぎる価格を付ける、②雨漏りや越境など不具合を隠す、③相続登記や共有者同意を後回しにすることです。売却が長期化したり、契約不適合責任で修補費を求められる場合があります。

住まなくなった実家はどうすればいいですか？

住まなくなった実家は、放置せず「売る・貸す・管理する・解体する」の4択で考えます。年間の固定資産税、火災保険、草木の管理費がかかるうえ、老朽化すると売却価格が下がることもあります。まず相続登記の有無、家財整理、境界、建物状態を確認し、売却査定や買取相談で費用と手残りを比べましょう。 空き家を売るには、まず登記名義、所有者、建物状態、境界、家財の有無を確認することから始めます。そのうえで、仲介、買取、空き家バンク、隣地売却、解体後売却などから、自分の状況に合う方法を選びましょう。 相続登記、税金、境界、再建築不可、特定空家などの問題がある場合は、早めの確認が重要です。司法書士、税理士、土地家屋調査士、自治体の窓口を活用すると、手続きの見通しを立てやすくなります。 査定を受ける際は、金額だけでなく、費用、売却期間、残置物の扱い、契約条件、説明の分かりやすさを比較しましょう。個別事情により判断は変わるため、不安な点は専門家へ相談したうえで進めることが大切です。